Wohnfläche richtig berechnen – darum ist es wichtig

Sabine W. erbt das Einfamilienhaus ihrer Eltern, das über eine kleine Einliegerwohnung verfügt. Laut ihren Eltern misst diese Einliegerwohnung 34 Quadratmeter. Eine Angabe, die Sabine W. nicht angezweifelt hat, da ihr Vater als Beamter stets sehr korrekt war. Sie misst nicht nach und vermietet die Wohnung mit ebendieser Angabe von 34 Quadratmetern. Nach sieben Jahren möchte der Mieter ausziehen. Bei dieser Gelegenheit teilt er mit, dass er die Wohnung vermessen habe und dabei nur auf 30 Quadratmeter käme. Nun möchte er den sich daraus ergebenden Differenzbetrag der Miete für die vergangenen sieben Jahre gern zurückhaben. Sabine W. ist geschockt und einigt sich mit dem Mieter auf eine Rückzahlung von mehreren tausend Euro.

Die Quadratmeterzahl der Wohnfläche steht im Mietvertrag. Auf welcher Grundlage diese Zahl zustande gekommen ist, geht aus dem Papier nicht immer hervor. Wenn nun der Mieter beim Nachmessen auf andere Werte kommt und somit feststellt, dass er gegebenenfalls einen zu hohen Mietpreis sowie zu hohe Nebenkosten zahlt, kann er Rückforderungen an den Vermieter stellen.

 

Was muss zur Ermittlung der Wohnfläche berücksichtigt werden?

So einfach wie es auf den ersten Blick scheint, die korrekte Wohnfläche zu ermitteln, ist es am Ende meist nicht. Bei der Berechnung gibt es viele Dinge zu beachten, es geht über das simple Motto „Zollstock raus und nachmessen“ hinaus.

Einige Fragen tauchen in diesem Zusammenhang immer wieder auf:

• Zählt die Balkonfläche oder eine Terrasse zur Mietfläche? Wenn ja, gehört die ganze Fläche dazu oder nur ein prozentualer Anteil?

• Fließen Kellerräume in die Gesamtquadratmeterzahl ein?

• Wie sind Dachschrägen, Wandnischen oder Flächen unterhalb von Treppen richtig zu berechnen?

• Wie verhält es sich mit Heizungsraum und Garage?

• Was ist der Unterschied zwischen Grund-, Wohn- und Nutzfläche?

 

Unterschiede Grundfläche, Wohnfläche, Nutzfläche

1. Die Grundfläche ist der Basiswert aller Räume. Die Grundfläche setzt sich aus der Wohnfläche sowie den Nutz- und Nebenflächen zusammen, Deckenhöhen oder Raumart spielen keine Rolle.
2. In der Wohnflächenberechnung zählen alle Räume oder Raumteile zur Wohnfläche, die laut Wohnflächenverordnung zu Wohnzwecken geeignet sind.
3. Nutzflächen oder Raumteile sind Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden können, weil sie zu klein sind, keine Fenster oder Heizung besitzen.

 

Berechnung nach DIN-Norm oder nach Wohnflächenverordnung?

Es lassen sich zwei Wege zur Ermittlung der Wohnfläche unterscheiden: Die Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die Berechnung nach DIN-Norm 277. Die Berechnungsgrundlagen unterscheiden sich in vielen Punkten voneinander, teilweise erheblich.

Für Altbauten und ältere Mietverträge gilt in seltenen Fällen weiterhin die Zweite Berechnungsverordnung
(II. BV) für die Wohnflächenberechnung, die zum 31. Dezember 2003 von der WoFlV abgelöst wurde. Die Zweite Berechnungsverordnung unterscheidet sich von der Wohnflächenverordnung bei der Anrechnung von Wintergärten, Schornsteinen, Pfeilern und Flächen unter Treppen.

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung:

• Die Grundfläche ist nicht identisch mit der Wohnfläche. Es werden nur Flächen berechnet, die zu Wohnzwecken genutzt werden (siehe oben „Unterschiede Grundfläche, Wohnfläche, Nutzfläche“).

• Flächen unterhalb von Schrägen oder Treppen zählen bis zu einem Meter nicht zur Wohnfläche und von einem Meter bis 1,99 Meter zur Hälfte mit. Erst ab zwei Metern wird die Fläche zu 100 Prozent gerechnet.

• Balkone, Terrassenflächen und Loggien werden in der Regel mit einem Viertel der Fläche berechnet, höchstens bis zur Hälfte.

• Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche.

• Ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Hälfte zur Wohnfläche, geheizte zu 100 Prozent.

• Fenster- und Wandnischen zählen nur mit, wenn diese bis zum Boden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind.

• Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher sind als 1,50 Meter und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.

 

Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277:

• Die Grundfläche ist identisch mit der Wohnfläche.

• Die Raumhöhe spielt keine Rolle.

• Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen zur Wohnfläche.

• Balkone, Terrassen und Loggien werden mit einberechnet.

• Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Wohnfläche, egal ob sie beheizt sind oder nicht.

Somit kann es bei der Ermittlung der Wohnfläche zu erheblichen Unterschieden kommen, je nachdem welche Berechnungsmethode angewendet wurde. Eine Dachgeschosswohnung mit vielen Schrägen wird nach der DIN-Norm 277 eine größere Wohnfläche haben, weil die Raumhöhe in dieser Berechnung keine Rolle spielt. Zudem kann es in der Quadratmeterzahl einen erheblichen Unterschied machen, einen Kellerraum oder eine komplette Terrasse in die Wohnfläche hineinzurechnen. Schließlich ist nicht nur der Mietpreis davon betroffen, auch Nebenkostenabrechnung und Hausratversicherung beziehen sich auf die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl und können zu unterschiedlichen Kosten und Versicherungsbeiträgen führen.

Nachmessen kann sich demnach in mehrfacher Hinsicht lohnen. Allerdings sollten Sie vorher einen Blick in den Mietvertrag werfen, ob dort das Verfahren zur Berechnung der Wohnfläche angegeben ist, um zu wissen, wie Sie beim Messen vorgehen.

Die Wohnflächenverordnung, die 2004 eingeführt wurde (WoFlV, s.o.), gilt als besonders präzise. Bei öffentlich geförderten Wohnungen und Eigenheimen muss sie verbindlich angewendet werden. Zusammengefasst lässt sich sagen: Bei der WoFIV fällt die Quadratmeterzahl in der Regel geringer aus, was sich besonders für Immobilienkäufer vorteilhaft auswirken kann. Vermieter und Verkäufer dürften die Berechnung nach DIN-Norm 277 bevorzugen, weil die Wohnfläche damit in vielen Fällen großzügiger ausfällt und sich somit gegebenenfalls ein höherer Miet- oder Verkaufspreis erzielen lässt.

 

Rechte für Mieter und Vermieter

Rechtliche Grundlagen: Bis 2015 tolerierten Gerichte eine Abweichung von zehn Prozent der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche. War beispielsweise eine Wohnung laut Mietvertrag 85 Quadratmeter, aber nach einer Wohnflächenberechnung in Wahrheit nur 78 Quadratmeter groß, fiel das in den Toleranzbereich. Diese sogenannte 10-Prozent-Regel ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs aber ausgeschlossen worden, entscheidend ist seitdem ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche.

Wenn im Mietvertrag keine andere Berechnungsmethode vereinbart wurde, wenden Gerichte im Streitfall inzwischen immer die Wohnflächenverordnung an. Für Gebäude, die nach dem 1. Januar 2004 gebaut wurde, ist sie ohnehin rechtsverbindlich.

Abweichungen zwischen ausgewiesener und tatsächlicher Wohnfläche sind gar nicht so selten. Stiftung Warentest stellte 2012 in zwei Drittel der vermessenen Objekte fest, dass die Zahl um mehr als einen Quadratmeter abwich.

 

Abweichungen der Wohnflächengröße von mehr als zehn Prozent

Mieter können bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent zu ihren Ungunsten die Miete mindern sowie die zuviel gezahlten Nebenkosten für die vorangegangenen drei Jahre zurückfordern. Zudem haben sie die Möglichkeit, sich gegen eine kommende Mieterhöhung zu wehren, weil die Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Vermieter haben dagegen nicht das Recht, nachträglich die Miete anzupassen oder zu erhöhen, wenn sich herausstellt, dass die Wohnung größer ist als im Mietvertrag angegeben. Dafür haben sie gegebenenfalls die Chance, die Miete alsbald zu erhöhen.

Falls Unklarheiten bei der Wohnflächenberechnung entstehen, können sich Eigentümer und Vermieter beim Eigentümerverband Haus & Grund informieren und Mieter beim Deutschen Mieterbund.

 

Wochenflächenberechnung beim Kauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie kann die exakte Wohnfläche eine große Bedeutung für die Finanzierung oder voraussichtliche Mieteinnahmen sein. Möglicherweise ist es in diesem Fall sinnvoll, einen Sachverständigen, Ingenieur oder Architekten für die Vermessung zu beauftragen und zu bezahlen. Denn es ist schwierig, einen bereits geleisteten Kaufpreis im Nachhinein zu mindern oder vom abgeschlossenen Vertrag zurückzutreten. Und: Verschiedene Immobilienkaufangebote sind nur vergleichbar, wenn bei der Wohnflächenberechnung auf identische Weise gemessen wurde.

Bei der Planung eines Neubaus sind genaue Flächenangaben des zukünftigen Hauses für die Baufinanzierung von großer Bedeutung, denn mit der exakten Größe des Wohnraums kann eine Bank die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens beurteilen.

Immobilieneigentümer brauchen die korrekten Angaben zur Wohnfläche und Nutzfläche auch für die Grundsteuererklärung. Die Quadratmeterzahl hat großen Einfluss darauf, wie hoch die Grundsteuer ausfällt. Das ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Hier gilt: Mit der richtigen Wahl der Wohnflächenberechnungsart, auch in Kombination, lassen sich für Eigentümer Kosten sparen.

 

Wohnflächenberechnung für die Wohngebäudeversicherung

Selbstverständlich spielt die genaue Angabe der Wohnfläche auch eine wichtige Rolle für den Wohngebäudeversicherer. Die Kosten der Wohngebäudeversicherung setzen sich aus folgenden Faktoren zusammen:

• Versicherte Leistungen
• Wiederaufbauwert des Gebäudes
• Alter des Gebäudes
• Bauweise
• Standort
• und Wohnfläche.

 

So messen Sie die Wohnfläche aus

Eigentümer oder Mieter, die sich selbst ans Ausmessen ihrer Wohnfläche machen möchten, stoßen schnell an Grenzen durch verwinkelte Räume, Leisten, fest installierte Öfen, Rahmenumrandungen oder Fenster- und Türverkleidungen.

Experten empfehlen einen millimetergenauen Laserentfernungsmesser zu benutzen und nicht nur den Zollstock, mit dem es immer wieder zu Ungenauigkeiten kommen kann. Es kann hilfreich sein, sich grob einen Grundflächenplan der Wohnung zu zeichnen, um dort die ausgemessenen und errechneten Daten einzutragen.

Ein verwinkelter Raum sollte in Teilen vermessen werden. Klebestreifen am Boden unterstützen die Vermessung. Die Einzelflächen können dann am Ende addiert werden. Bei Dachschrägen muss die Raumhöhe berücksichtigt werden. Abschnitte unter einem Meter Höhe zählen bei der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche, unter zwei Meter Höhe nur zur Hälfte. Einfach den Laserentfernungsmesser auf den Boden stellen und in Richtung Raummitte bewegen. Bei einem und zwei Meter Raumhöhe einen Klebestreifen am Boden befestigen und jeweils die anteiligen Flächen messen.

Beim Erstellen der korrekten Quadratmeterzahl hilft ein Wohnflächenrechner.*

 

Übrigens: Im eingangs erwähnten Fall der Vermieterin Sabine W. war es dem Mieter rechtlich nicht möglich, einen Differenzbetrag für sieben Jahre einzufordern, sondern nur für drei (s. o. „Miete mindern bei Abweichungen der Wohnfläche von mehr als zehn Prozent“).