RATGEBER

Wegerecht

Das Wegerecht bietet häufig Grund für Streit unter Nachbarn. Doch was ist das Wegerecht und wie entsteht es? Was das Wegerecht bedeutet und welche Pflichten daraus entstehen, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Diese Hausreihe liegt in zweiter Reihe und hat keine eigenen Zugänge zur Straße. Das Wegerecht regelt, dass die Bewohner das Grundstück, das an der Straße liegt, durchqueren dürfen, um zu ihrem Haus zu kommen.

Was bedeutet Wegerecht?

Ein Wegerecht entsteht, wenn ein Grundstück geteilt wird und das hintere Grundstück dadurch keine direkte Verbindung zur Straße mehr hat. Mit dem Wegerecht ist der Eigentümer des hinteren Grundstücks berechtigt, das fremde Grundstück zum Zweck des Durchgangs zu betreten und zu benutzen.

Das Wegerecht kann entweder privatrechtlich oder aus einer öffentlich-rechtlichen Regelung begründet sein. Im Privatrecht gibt es zwei Möglichkeiten:

Erstens, es kann eine schriftliche oder mündliche Vereinbarung zwischen zwei Personen sein. Dieser Vertrag gilt ausschließlich für die beiden Personen, daher erlischt dieses Wegerecht bei einem Eigentümerwechsel.

Zweitens kann das Wegerecht durch die Bestellung einer sogenannten Grunddienstbarkeit fixiert sein. Das ist ein dingliches Recht, das an die Immobilie selbst gebunden ist und im Grundbuch eingetragen wird. Ein dingliches Recht beschreibt die Rechte und Pflichten, die sich auf einen Gegenstand wie eine Immobilie beziehen. Sie wirken sich auf den jeweiligen Eigentümer aus. Im Falle von Grunddienstbarkeit sind sie so lange gültig wie sie im Grundbuch stehen. Dadurch bleibt dieses Wegerecht auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen.

Öffentlich-rechtlich kann ein Wegerecht als Baulast im Baulastenverzeichnis der Immobilie eingetragen sein. Das passiert zum Beispiel, wenn die Gemeinde Bauflächen erschließen, den Zugang zu Grundstücken sichern, Baugenehmigungen ermöglichen oder das Straßennetz erweitern will. Eine Baulast wird in der Regel durch eine Einverständniserklärung freiwillig eingetragen, kann aber auch durch eine Ordnungsverfügung durch die Gemeinde erzwungen werden.

Wo wird ein Wegerecht im Grundbuch eingetragen?

Im Grundbuch wird das Wegerecht in Abteilung II unter „Lasten und Beschränkungen“ eingetragen. Dabei handelt es sich um das Grundbuch des Grundstücks, das den Weg bereitstellt, dem sogenannten dienenden Grundstück. Das Grundstück, das von dem Wegerecht profitiert, nennt sich herrschendes Grundstück. Dieses Grundstück kann im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs mit einem Herrschvermerk versehen werden. Ein solcher Herrschvermerk dokumentiert die Rechte des herrschenden Grundstücks über das dienende Grundstück. Der Vermerk ist allerdings rechtlich nicht notwendig.

Der Eintrag einer Grunddienstbarkeit erfolgt über einen Notar beim Grundbuchamt. Notwendig dafür sind eine Bewilligungserklärung vom Grundstückseigentümer sowie ein Lageplan. Die Vereinbarung muss notariell beglaubigt sein und sollte folgende Informationen enthalten:

Art der Nutzung,
betroffener Personenkreis,
Aufteilung der Kosten.

Achten Sie darauf, die Bedingungen des Wegerechts so konkret wie möglich zu gestalten, damit später kein Streit unter Nachbarn entsteht.

Wegerecht: Was sind herrschende und dienende Grundstücke?

Beim Wegerecht wird zwischen einem herrschenden und einem dienenden Grundstück unterschieden. Das herrschende Grundstück profitiert dabei vom Wegerecht, während das dienende Grundstück dieses bereitstellt. In anderen Worten: Das herrschende Grundstück ist das meist hinten liegende Grundstück ohne direkten Zugang zur Straße. Um dieses zu erreichen, muss das dienende und vorne liegende Grundstück durchquert werden.

Was ist ein Notwegerecht?

Im Notwegerecht ist festgelegt, dass der Übergang im Rahmen eines Wegerechts nicht verweigert werden darf. Das Wegerecht muss daher geduldet werden bis ein eigener Zugang zur Straße besteht. Als Entschädigung erhält der Eigentümer des dienenden Grundstücks eine Notwegerente, die die Kosten und die Beeinträchtigungen durch die Nutzung abdeckt. Ein solches Notwegerecht ist nicht im Grundbuch eingetragen und ist daher nur eine Übergangslösung.

Wegerecht: Ihre Rechte und Pflichten

Das Wegerecht sichert Ihnen die Nutzung des fremden Grundstücks als Straßenzugang zu. Dabei orientiert sich die Nutzung am üblichen Standard des hinten liegenden Grundstücks: Ein Einfamilienhaus wird diesen Übergang anders nutzen als ein landwirtschaftlicher Betrieb. Ein Wegerecht enthält für den Nutzer nicht automatisch die Verpflichtung zur Räumung und Instandhaltung. Diese können aber im Grundbuch oder vertraglich festgelegt werden.
Dieses Recht geht mit Pflichten einher. Eine der wichtigsten Pflichten ist die schonende Ausübung des Wegerechts. Das bedeutet, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks darauf achtet, dass das Eigentum auf dem dienenden Grundstück und das Grundstück in einem ordnungsgemäßen Zustand verbleiben und keine Schäden angerichtet werden. Im Detail stellen sich unter anderem folgende Fragen:

Werden Unbefugte davon abgehalten, das Grundstück zu betreten?
Ist der Weg z. B. über ein Tor gesichert?
Gibt es übermäßigen Besuch zu unangemessenen Zeiten, z. B. tief in der Nacht?
Können Rettungskräfte den Weg effektiv nutzen?

Wird eine Vereinbarung getroffen, können die Kosten für Instandhaltung auf den Nutzer des Wegerechts fallen. Ebenso kann dann auch die Verkehrssicherungspflicht dem Nutzer zufallen. Darüber entsteht ein Anspruch auf Entschädigung in Form einer Wegerente. Diese wird in der Regel jährlich im Voraus gezahlt.

Geh- und Fahrtrecht: Das ist der Unterschied

Beim Wegerecht wird zwischen Geh- und Fahrtrecht unterschieden. Ein Gehrecht gestattet den Übergang des Grundstücks ohne größere Fahrzeuge wie einen PKW, während ein Fahrtrecht die Nutzung von PKWs oder anderen Kraftfahrzeugen einräumt. Ob ein Geh- oder ein Fahrtrecht besteht, wird entweder in der Vereinbarung zwischen den Personen oder in der Grunddienstbarkeit festgelegt. Beim Fahrtrecht ist das Recht auf Parken auf dem Weg nicht enthalten.

Vereinbarungen beim Wegerecht

Das Wegerecht sollte so konkret wie möglich ausformuliert werden. Folgende Fragen sollten dabei geklärt werden:

Wer ist für die Verkehrssicherung verantwortlich?
Wer entsorgt z. B. das Laub oder räumt den Schnee?
Wer trägt die Kosten für die Instandhaltung des Weges?
Wie wird der Weg angelegt? Wie lang und wie breit ist dieser?
Dürfen Fahrzeuge auf dem Weg genutzt werden? Wenn ja, welche bis zu welcher Fahrzeugklasse?
Dürfen Leitungen unter dem Weg verlegt werden?
Darf der Weg überbaut werden?
Welche Handlungen sind auf dem Weg erlaubt und welche ausgeschlossen?

Rechtliche Sicherheit beim Wegerecht

Achten Sie darauf, dass Sie das Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch erfassen lassen. Nur dadurch erhalten Sie Rechtssicherheit bei der Frage, ob Sie das nachbarliche Grundstück zur Überquerung benutzen dürfen. Jede andere Vereinbarung, insbesondere eine mündliche, kann widerrufen werden, was einen Streit zur Folge haben kann. Besonders wichtig wird es, wenn die Immobilie bzw. das Grundstück den Eigentümer wechselt: Bei einem Wechsel erlischt das Wegerecht und muss mit den neuen Eigentümern erneut ausgehandelt werden. Beharren Sie im Zweifel auf eine korrekte rechtliche Absicherung, damit Sie später nicht im Streitfall vor Gericht ziehen müssen.

Senkt ein Wegerecht den Wert des Grundstücks?

Wird eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch vermerkt, so sinkt in der Regel der Wert des Grundstücks und somit des Hauses. Diese Wertminderung entsteht durch den Wunsch der meisten Käufer, Grundstücke möglichst lastenfrei zu erwerben. Durch die zusätzliche Nutzung des Grundstücks in Folge des Wegerechts entsteht dem Eigentümer ein zusätzlicher Aufwand und Schaden, der eingepreist wird. Diese Wertminderung wird außerdem dann wichtig, wenn Sie mit einer Bank einen Vertrag zur Finanzierung aushandeln wollen: Diese vergeben Kredite dann zu ungünstigeren Konditionen oder verweigern diese je nach Einzelfall auch vollständig.