Was ist eine Pflegeimmobilie?

Eine Pflegeimmobilie oder ein Pflegeappartement ist in vielerlei Hinsicht mit einer Eigentumswohnung vergleichbar, nur dass sie sich in einer Pflegeeinrichtung befinden. In der Regel bestehen die Wohneinheiten aus einem Zimmer mit Bad. Sie sind ca. 25 bis 35 m² groß. Der Käufer wird wie bei einer „normalen“ Eigentumswohnung als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und kann die Pflegeimmobilie jederzeit verschenken oder vererben, beleihen oder verkaufen.

Der Mietvertrag wird jedoch nicht mit dem jeweiligen Bewohner der Wohnung geschlossen, sondern immer mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung selbst – in der Regel für einen Zeitraum von mehr als 20 Jahren. Er kümmert sich um alle Belange, wie z. B. einen Bewohnerwechsel, und kommt für kleine und große Reparaturen sowie Instandhaltungen auch selbst auf. Und je nach Art der Investition bzw. Mietvertrag muss der Vermieter auch bei Leerstand nicht auf seine Einnahmen verzichten.

Warum ist ein Investment in eine Pflegeimmobilie interessant?

Gab es laut Statistischem Bundesamt 1999 in Deutschland noch 2,02 Millionen Pflegebedürftige, lag die Zahl 2017 bereits bei 3,41 Millionen. Und sie könnte bis 2060 auf 4,53 Millionen Menschen ansteigen. Grund hierfür ist vor allem die zunehmende Zahl älterer Menschen – nicht zuletzt durch die immer besser werdende medizinische Versorgung. Der überwiegende Teil der Pflegebedürftigen ist älter als 60 Jahre. Die Pflegequote steigt von rund 11 Prozent in der Altersgruppe der über 75-Jährigen auf rund 71 Prozent bei den über 90-Jährigen.

Zwar setzen die Pflegekassen zunehmend auf den Ausbau der häuslichen Pflege. Das ist jedoch oft aufgrund fehlender oder beruflich stark eingespannter Angehöriger nicht möglich. Schon heute sind die Wartezeiten für einen Pflegeplatz lang, insbesondere in den Ballungszentren. Das wird sich in den nächsten Jahren weiter verschärfen, wenn die sogenannte Babyboomer-Generation schrittweise in das Rentenalter eintritt.

Zusätzliche Pflegeimmobilien werden deshalb dringend benötigt. Das RWI-Leibniz Institut für Wirtschaftsforschung des Institute for Health Care Business (hcb) hat in seinem Pflegeheim Rating Report 2020 einen zusätzlichen Bedarf von 378.000 stationären Pflegeplätzen bis zum Jahr 2040 prognostiziert. Die erforderlichen Neu- und Re-Investitionen belaufen sich hierfür voraussichtlich auf 109 Milliarden Euro.

Neben einer interessanten Geldanlage, mit dem Vorteil langfristig gesicherter Mieteinnahmen bei minimalem Verwaltungsaufwand, profitiert der Käufer einer Pflegeimmobilie in der Regel auch von einem Vorbelegungsrecht im Fall des Eigenbedarfs. Bei Inanspruchnahme dieses bevorzugten Belegungsrechts erhalten Eigentümer und deren nahe Angehörige in allen Häusern des Betreibers bei der Vergabe des nächsten freien Platzes ohne lange Warteliste ein Pflegeappartement. Das ist sicherlich ein immer wichtiger werdendes Argument für das Investment in eine Pflegeimmobilie.

Welche Formen von Pflegeimmobilien gibt es?

Bei den Pflegeimmobilien sind zwei Arten zu unterscheiden:

1. Nicht förderungswürdige Objekte
   Hierzu gehören altersgerechtes und betreutes Wohnen sowie sogenanntes Service-Wohnen. Diese Wohnform wird zu 100 Prozent von den Bewohnern selbst bezahlt und nicht durch staatliche Mittel unterstützt.
2. Förderungswürdige Pflegeimmobilien
   Das sind u. a. stationäre Pflegeeinrichtungen. Sie sind durch die staatliche Förderung bei Zahlungsunfähigkeit des Bewohners abgesichert und somit ideal für den sicheren Aufbau einer persönlichen Altersvorsorge durch Immobilien.

 
Wann eine Pflegeimmobilie staatlich gefördert wird und das Sozialamt für die Kosten von zahlungsunfähigen Bewohnern aufkommt, ist im SGB IX (Sozialgesetzbuch) und im BSHG (Bundessozialhilfegesetzbuch) geregelt:

• Das Pflegeheim muss selbstständig bewirtschaftet werden.
• Es muss eine ganztägige Pflege und Betreuung angeboten werden.
• Ausgebildete Fachkräfte und qualifiziertes Pflegepersonal übernehmen die Pflege und Betreuung der Bewohner.

Das heißt, bei förderungswürdigen Objekten bestehen also keine Ausfallrisiken und eignen sich daher besonders als sichere Kapitalanlage.

Allerdings darf man auch nie außer Betracht lassen, dass sich die rechtlichen Rahmenbedingungen verändern können: Pflegeeinrichtungen unterliegen deutlich stärkeren Regulierungen und Richtlinien als „normale“ Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Veränderungen und neue Anforderungen werden immer wieder – nicht zuletzt seitens der Politik gestellt. Hält der Betreiber nicht den neuen Bestimmungen stand, kann er zusätzliche Auflagen erhalten und die Einrichtung eventuell nicht mehr mit voller Kapazität betreiben.

Welche Rendite kann ich erwarten?

Die Kosten für Pflegeimmobilien liegen in etwa auf dem Niveau einer durchschnittlichen Neubauwohnung. Zu der eigentlichen Wohnfläche muss in der Regel meist auch noch ein Anteil an der gemeinschaftlichen Nutzfläche erworben werden. Natürlich kann eine Pflegeimmobilie vollfinanziert werden. Experten raten aber: Wer in eine Pflegeimmobilie investieren möchte, sollte über einen Eigenkapitalanteil von rund 30 bis 40 Prozent verfügen.

Die Miethöhe, aus der sich in der Regel eine Rendite von 4 bis 5 Prozent für den Eigentümer ergibt, macht die Pflegeimmobilie gerade bei den heute doch meist niedrigen Zinsen zu einer interessanten Assetklasse. Darüber hinaus ist der Betreiber für den größten Teil der Instandhaltung und Wartung zuständig. Daher fallen die zu bildenden Rücklagen hierfür erheblich niedriger aus als beispielsweise bei einer klassischen Eigentumswohnung.

Allerdings sollte man beim Kauf einer Pflegeimmobilie mit einer Haltezeit von mindestens zehn Jahren kalkulieren. Kurzfristige Gewinnmaximierungsabsichten erfüllt sie nicht. Denn abgesehen davon, dass sich zunächst die Kaufnebenkosten wie z. B. Grunderwerbsteuer und Kosten für den Notar amortisieren müssen, sind auch erzielte Gewinne aus dem Verkauf der Pflegeimmobilie innerhalb der ersten 10 Jahre zu versteuern. Wer eher eine kurzfristige Anlage sucht oder sein eingesetztes Kapital früher wieder benötigt, sollte anderweitig sein Geld anlegen.

Welche Förderungen gibt es für eine Pflegeimmobilie?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Pflegeappartement mit speziellen Immobilienkrediten finanziert werden. Besonders günstige Darlehen stellt die KfW, die Kreditanstalt für Wiederaufbau, zur Verfügung. So bietet beispielsweise das „Programm 153 – Energieeffizientes Bauen“ ein Immobiliendarlehen zu besonders günstigen Konditionen (Stand Februar 2020). Eine finanzielle Förderung ist hier möglich, wenn die Bauweise der Pflegeeinrichtungen als energiesparend eingestuft wird. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, erhalten die Käufer nach Antragstellung ein zinsvergünstigtes Darlehen sowie einen Tilgungszuschuss.

Unser Rat: Hierzu wie auch zu anderen Fördermöglichkeiten durch die KfW sollten Sie sich unbedingt von einem Finanzierungsexperten beraten lassen.

Worauf sollte ich beim Kauf einer Pflegeimmobilie achten?

Zunächst sollten Sie für sich entscheiden, ob Sie das Investment in eine Pflegeimmobilie als reine Geldanlage und Renditeobjekt ansehen oder Sie planen, die Pflegeimmobilie im Pflegefall für sich selbst oder für Angehörige nutzen zu wollen. Im letzteren Fall zählen dann neben anderen Kaufkriterien auch die persönliche Nähe zum Objekt.

Wichtige Kriterien für die Qualität einer Pflegeimmobilie sind:

• Der lokale Bedarf an Pflegeplätzen: Fordern Sie die Bedarfsanalysen des Bauträgers oder Betreibers an. Als Faustformel gilt: Das Einzugsgebiet der Pflegeimmobilie sollte mindestens 25.000 Einwohner umfassen.
• Die Mikrolage bestimmt die Attraktivität der Pflegeimmobilie. Sie ist maßgeblich für die Bedürfnisse der Pflegebedürftigen: Gibt es Ärzte, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Können die Bewohner im Umfeld spazieren gehen? Gibt es eine gute Verkehrsanbindung, damit Angehörige die Pflegeimmobilie leicht erreichen können?
• Erfahrener Bauträger: Sehen Sie sich die Referenzen des Bauträgers der Pflegeimmobilie an. Ist er spezialisiert, hat er bereits mehrere Projekte umgesetzt? Ein erfahrener Bauträger prüft als erste Instanz den lokalen Bedarf und kennt die neuesten gesetzlichen Verordnungen für eine zukunftssichere Immobilie.
• Etablierter Betreiber: Die Sicherheit der Mietzahlungen hängt in erster Linie vom unternehmerischen Geschick, der Größe, Erfahrung und der Bonität des Betreibers ab. Der Betreiber sollte daher am Markt etabliert sein und zehn oder mehr Pflegezentren betreiben.
• Größe der Pflegeimmobilie: Die Anzahl der Pflegeplätze ist eine wichtige Grundlage für die Rentabilität der Pflegeimmobilie. Experten halten 80-120 Plätze für optimal.
• Vertraglich festgelegtes Belegrecht: Möchten Sie sich selbst einen Pflegeplatz sichern, achten Sie darauf, dass ein bevorzugtes Belegrecht auch tatsächlich vertraglich festgelegt ist

Der Clou: Größere Betreiber bieten oft ein sogenanntes „erweitertes Belegrecht“, das Ihnen bevorzugt einen Platz in allen Pflegeimmobilien des Betreibers sichert. Damit haben Sie die Möglichkeit, vorrangig einen Platz in einem Pflegeheim Ihrer Wahl zu bekommen, auch wenn Sie dort kein Appartement erwerben konnten.

Vor- und Nachteile auf einen Blick

Fazit

Pflegeimmobilien bieten als inflationsgeschützter Sachwert mit guter Rendite, wenig Aufwand und überschaubarem Risiko im aktuellen Zinsumfeld eine gute, langfristige Kapitalanlagemöglichkeit. Sie ergänzen die Altersvorsorge und sichern bei bevorzugtem Belegungsrecht schon heute einen Pflegeplatz, sollte man ihn irgendwann benötigen.

Interessant ist die Finanzierung der Pflegeappartements durch eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital. Wer in eine Pflegeimmobilie investieren möchte, sollte sich für einen Neubau entscheiden, der modernen Energiestandards entspricht. Dann versprechen KfW-Kredite ein besonders hohes Sparpotenzial.