Schaden in der Mietwohnung

Julia Meier (Name geändert) ist sauer. Seit gestern ist die Wasserversorgung in der Küche ihrer geschmackvoll eingerichteten Zwei-Zimmer-Mietwohnung in Neustadt (Ort geändert) unterbrochen. Betroffen sind die Spüle und die Geschirrspülmaschine. Nichts geht mehr. Sie schickt eine SMS an die Hausverwaltung und schildert den Schaden. Die Antwort erstaunt die Mieterin. Es handele sich um einen Fehler in der Architektur des Altbaus: Die betreffende Wasserleitung sei seinerzeit zu nah an der Außenwand gezogen worden. Bei den Tiefsttemperaturen der vergangenen Tage sei es wahrscheinlich, dass die Leitung eingefroren ist. Die Hausverwaltung empfiehlt der Mieterin, die Schranktüren zu öffnen und einen Heizstrahler Tag und Nacht auf den Wasserzulauf unterhalb der Spüle zu richten.

Instandhaltung durch Vermieter

Frau Meier ist nach kurzem Überlegen nicht bereit, in der vorgeschlagenen Weise zu verfahren. Sie sieht die Verantwortung für die Behebung des Schadens beim Vermieter. Zumal es sich um einen längst bekannten Schaden zu handeln scheint, der durch Instandhaltungsmaßnahmen am Mietobjekt längst hätte beseitigt sein können.

Am folgenden Tag ruft sie direkt beim Hausverwalter an. Nachdem dieser die Ursache des Mietsachschadens wiederholt und die Mieterin dahingehend zu vertrösten sucht, dass die Außentemperaturen in den kommenden Tagen voraussichtlich wieder steigen, besteht die Mieterin auf die sofortige Behebung des Schadens und verweist auf die Gefahr eines Wasserrohrbruchs. Am Ende willigt die Hauverwaltung in die Bereitstellung eines Installateurs ein. Am Abend hat Frau Meier wieder fließend Wasser in Spüle und Geschirrspülmaschine. Vom Installateur erhält sie die wertvolle Information, dass der immer wieder aufs Neue drohende Schaden mit einem halben Tag Installateursarbeit endgültig aus der Welt zu schaffen sei.

Dieser Fall wirft exemplarisch ein Licht auf das Urteil, das der Bundesgerichtshof 2018 gefällt hat: Beschädigt der Mieter die Wohnung, kann der Vermieter von ihm sofort Schadensersatz verlangen, ohne ihm zuvor eine Frist zur Schadensbeseitigung zu setzen (Az. VIII ZR 157/17 v. 28.2.2018). In die Bredouille geraten aber auch die Mieter, die tatenlos zusehen, wie ein schwelender Schaden droht, aus dem Ruder zu laufen. In unserem Beispiel ist es der Frostschaden und der dadurch drohende Wasserrohrbruch. Die Mieterin ist damit ihrer Pflicht zur Anzeige eines Schadens nachgekommen und in dieser Hinsicht aus dem Schneider.

Informationspflicht

Wichtig war auch die SMS: Hierdurch kann die Mieterin belegen, dass sie den Vermieter rechtzeitig auf den Schaden aufmerksam gemacht hat. Das gilt für beide Seiten: Es ist für Mieter und Vermieter essenziell, zu belegen, dass Schadensmeldung oder Aufforderung zur Schadenbehebung fristgerecht erfolgt ist.

Mietsachschäden treten in vielfältiger Form auf:

• Wasserschäden
• Beschädigungen an Bodenbelägen wie Parkett, Fliesen oder Laminat
• Schäden an Waschbecken, Badewanne oder Toilette
• Fensterrahmen, Fenster
• Türen, Wände

Je nach Perspektive kommt es nicht selten zu Auffassungsunterschieden, wo der Mietsachschaden aufhört und die Abnutzungserscheinung beginnt. Denn Verschleiß in angemieteten Räumen zählt grundsätzlich nicht zu den Mietsachschäden, für die der Mieter geradestehen muss. Ob es das in die Jahre gekommene Mobiliar einer möblierten Mietsache ist, Risse in den Wänden, unvermeidliche Nutzungsspuren auf dem Fischgrätenparkett. Schadenersatzansprüche kann der Vermieter dann nicht mehr geltend machen. Ein eindeutiger Mietsachschaden liegt aber zum Beispiel vor, wenn der Mieter einen Blumentopf dauerhaft auf dem Parkettboden stehen hat und dieser im Laufe der Zeit Beschädigungen auf dem Belag zurücklässt – die oft erst bei Auszug zu Tage treten.

Wer zahlt den Schaden in der Mietwohnung?

Die entscheidende Frage dreht sich also in allen Fällen um die Verantwortung. Wer hat für die Beseitigung des Schadens Sorge zu tragen? In unserem Beispiel ist die Sachlage eindeutig: Mieterin Meier hat den Baufehler weder zu verantworten noch zu beheben. Schäden in der Bausubstanz und die daraus entstehenden Schäden am Mietobjekt liegen in der Verantwortung des Vermieters. Verpflichtet war sie nur zur Meldung: Hätte sie dies nicht getan, hätte die Gefahr eines so genannten Allmählichkeitsschaden bestanden und wäre bei einer rechtlichen Auseinandersetzung möglicherweise eine Auslegungsfrage geworden. Zu dieser Schadensklasse zählen typischerweise Schäden durch Wasser, Rauch, Staub oder permanenten Temperatureinfluss.

Abnutzung oder Sachschaden

Gesetzlich klar geregelt ist, dass Mieter für reine Abnutzung durch das Bewohnen einer Mieteinheit nicht aufkommen müssen. Hier sind die Vermieter in der Pflicht: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“, heißt es in § 535 BGB. Anders verhält es sich bei Mietsachschäden, die eindeutig durch unsachgemäßen Gebrauch des Mietobjekt durch den Mieter entstanden sind. Wenn zum Beispiel die Rigipswand als Dartsscheibe herhalten muss.

Zu den vom Mieter zu verantwortenden Mietsachschäden zählen auch immer wieder Beschädigungen an Inventar wie Einbauküchen, sofern diese Bestandteile der Mietsache sind. Schäden müssen spätestens bei Auszug durch den Mieter beseitigt werden. Und wer einen Sprung in der Keramik des Waschbeckens verursacht, weil ein schwerer Flacon aus der Hand gefallen ist, muss im schlimmsten Fall ein völlig neues Waschbecken stellen.

Doch auch schon beim Einzug kann Mietsachschaden entstehen. Wenn nämlich durch den Möbeltransport in Treppenhaus und Hausflur Kratzer an Decken und Wänden verursacht werden. Dann liegt eindeutig ein Mietsachschaden, verursacht durch den Mieter vor, der entsprechend zu beheben ist. Grundsätzlich gilt indessen, dass der Vermieter den Nachweis zu erbringen hat, dass einzelne Schäden erst durch den Mieter entstanden sind und keine Abnutzungserscheinungen oder ältere Schäden darstellen. Diese dem Mieter unterzujubeln, kann im schlimmsten Fall sogar als Betrug gewertet werden und fiele dann unter das Strafrecht.

Wie sichern sich Mieter am besten ab?

Wie nun sichern sich beide Parteien, Mieter und Vermieter am effektivsten gegen Mietsachschäden ab? Die private Haftpflichtversicherung ist für Mieter der wichtigste Schutzschild gegen Schadenersatzforderungen. Durch die private Haftpflichtversicherung sind die o.g. Schäden versichert: Wände, Türen, Sanitär, festes Mobiliar, Fensterrahmen, Böden. Doch Obacht: Die Versicherung springt nur ein, wenn die Schäden nicht mutwillig herbeigeführt worden sind!

Allmählichkeitsschäden fallen nicht sofort ins Auge und entwickeln oft erst nach Jahren ihre volle Kraft. Sie sind nicht in jeder privaten Haftpflichtversicherung inkludiert und müssen extra aufgenommen werden. Ein Versicherungsnehmer sollte im Vorfeld , ob durch Vierbeiner verursachte Schäden mitversichert sind. Sofern er denn mit Vierbeinern zu tun  hat. Beim Abschluss einer privaten Haftpflicht sollte man darauf achten, was nicht mitversichert ist und durch Zusatzbausteine ergänzen oder eine andere Tariflinie wählen. Beispiele dafür sind Schlüsselverlust oder die Hundehalterhaftpflicht. Alternativen zur privaten Haftpflichtversicherung ergeben sich durch den Berufsstand. Unternehmer und selbstständig Tätige sind in der Regel über die Betriebshaftpflichtversicherung gegen Mietsachschäden versichert.

Vermieter sollten auf jeden Fall auch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen. 

Mieterin Julia Meier und ihre Hausverwaltung aus unserem Beispiel haben sich durch ihr professionelles Verhalten trotz allem viel Ärger und Arbeit erspart. Denn das ist am Ende immer noch das Beste: Dass die Behebung eines Schadens durch den Vermieter zeitnah erledigt und nicht verschleppt wird und im Gegenzug die Mieterin pfleglich mit der Mietsache umgeht. Eine umfassende private Haftpflichtversicherung sorgt dann zusätzlich für geruhsamen Schlaf.