Der legale Weg, Mietnomaden auf die Straße zu setzen
Wer einmal an Mietnomaden geraten ist, kennt das: Der Kampf gegen die Einmietbetrüger kostet Zeit, Geld und Nerven. Wie bekommt man sie aus der Wohnung, um diese möglichst schnell wieder neu vermieten zu können? Verständlich, dass die Ideen da schon mal ins Illegale abdriften. Zunächst sollten Sie sich aber Rat und Hilfe holen und es auf legalem Wege versuchen. Anwälte mit Fachgebiet Mietrecht sind kompetente Ansprechpartner – auch Vermieter-Vereine stehen Opfern von Mietnomaden mit Rat und Tat zur Seite und bieten juristische Beratung. Zum Beispiel der Deutschen Vermieterschutzbund oder der VermieterVerein e.V. und natürlich der Haus- und Grundverband.
Schritt 1: Schriftliche Abmahnung
Wenn Sie einem Mieter bzw. Mietnomaden außerordentlich kündigen wollen, ist der erste Schritt die zügige Abmahnung. Generell dürfen Sie Mieter verwarnen, wenn sie Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag verletzen. Im Fall der Mietnomaden geht es zuerst einmal um die Zahlung des Mietzinses. Hat Ihr Mieter bis zum dritten Werktag eines Monats die Miete nicht gezahlt, hat er die Zahlungspflicht bereits verletzt. Ab dem fünften Werktag dürfen Sie ihm dann eine Abmahnung zukommen lassen. Das Schreiben hat den Zweck, dem Mieter die Chance zur Nachzahlung zu geben. Damit die Abmahnung nachweisbar ist, sollte sie schriftlich dem Mieter zugehen – eine mündliche Abmahnung ist nicht per se ungültig, aber schwer zu beweisen. Das Schreiben muss an alle Mieter gerichtet und von allen Vermietern unterzeichnet sein.
Hat der Mieter in der Zwischenzeit gezahlt, ist die Abmahnung gegenstandslos.
Schritt 2: Fristlose Kündigung
Wenn Sie Ihren Mieter erfolglos abgemahnt haben, dürfen Sie eine außerordentliche, also fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen. Bei einem Zahlungsrückstand des Mieters von mindestens zwei Monatsmieten dürfen Sie Schritt 1, die Abmahnung, sogar weglassen.
Kündigungsgründe bei Mietnomaden müssen sich nicht nur auf einen Mietrückstand beziehen. Andere Gründe sind unter anderm
- Die Verwahrlosung der Wohnung gefährdet die Mietsubstanz
- Schimmelbildung durch unzureichende Lüftung
Das Kündigungsschreiben müssen Sie als Vermieter persönlich unterschreiben. Den Zugang des Schriftstücks müssen Sie nachweisen können. Eine Möglichkeit ist die persönliche Übergabe mit Zeugen. Ist kein Zeuge dabei, sollten Sie sich die Übergabe der Kündigung auf jeden Fall quittieren lassen. Auch ein Einschreiben ist rechtlich in Ordnung, am besten mit Einwurfbescheinigung oder persönlicher Übergabe.
Schritt 3: Mietnomaden anzeigen – Strafanzeige wegen Einmietbetrug
Kann man Mietnomaden anzeigen? Ja, man kann! Wenn ein Mieter bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags nicht die Absicht hat, je Miete zu entrichten, begeht er Einmietbetrug. Durch die vorsätzliche Täuschung hinsichtlich seiner finanziellen Situation macht er sich strafbar. Zivilrechtlich können Sie zum einen Geld (Zahlungsklage) und Räumung der Wohnung (Räumungsklage) vom Mieter verlangen. Zum anderen haben Sie die Option, ihn strafrechtlich wegen Betruges zu belangen.
Schritt 4: Räumungsklage erheben – Räumungstitel erwirken
Hat der Mieter die außerordentliche (fristlose) Kündigung erhalten, bleiben ihm zwei Wochen – dann muss er die Wohnung geräumt haben. Tut er das nicht, können Sie Räumungsklage gegen ihn erheben. Zuständig ist hier das Amtsgericht. Mit der Klage erwirken Sie den sogenannten Räumungstitel. Im nächsten Schritt wird das Gericht von Ihnen einen Gerichtskostenvorschuss fordern. Die Räumungsklage wird dem Mieter erst dann zugestellt, wenn Sie die Kosten beglichen haben. Aber was, wenn sich der Mieter bereits aus dem Staub gemacht hat? In diesem Fall können Sie gegenüber dem Gericht eine öffentliche Zustellung beantragen. Voraussetzung: Sie haben alle möglichen Nachforschungen zum Verbleib der Person angestellt.
Schritt 5: Berliner Räumung oder klassische Zwangsräumung
Hat das Gericht ein Urteil zu Ihren Gunsten gefällt, steht einer Zwangsräumung nichts mehr im Weg. Die klassische Variante ist jedoch mit Kosten und Risiken für den Vermieter verbunden: Die Wohnung wird von einem Gerichtsvollzieher zwangsgeräumt. Alle Gegenstände des Mieters müssen abtransportiert werden. Deutlich erkennbarer Müll und Sperrmüll darf entsorgt werden. Alles andere muss eingelagert werden. Kosten für Gerichtsvollzieher, Transport und sichere Lagerung muss prinzipiell der Mieter zahlen – der Vermieter muss sie jedoch vorstrecken. Ist der Mieter zahlungsunfähig, bleiben Sie als Vermieter auf den Kosten sitzen.
Anders läuft es bei der Zwangsräumung nach Berliner Modell, auch als Berliner Räumung bekannt. Der Vorteil für Vermieter: Der Gerichtsvollzieher tauscht lediglich das Schloss der Wohnungstür aus. Damit hat er die Wohnung herausgegeben und der Vermieter macht an dem Wohnungsinventar das Vermieterpfandrecht geltend. Die Einrichtungsgegenstände bleiben an Ort und Stelle. Die Kosten der klassischen Zwangsräumung fallen weg. Diese Erleichterung für Vermieter trat im Jahr 2013 mit dem Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) in Kraft. Das Gesetz enthält neben anderen Regelungen den Bereich „Bekämpfung des Mietnomadentums“.
Selbstjustiz: Mietnomaden mit illegalen Tricks loswerden?
Wie bekommt man einen Mietnomaden aus der Wohnung, wenn alle legalen Methoden nicht fruchten? Wenn es darum geht, Mietnomaden loszuwerden, kochen die Emotionen schnell hoch und das Gefühl, ungerecht behandelt zu werden, lässt die Gedanken immer wieder in eine Richtung schweifen:
Kann ich Mietnomaden mit Tricks aus der Wohnung bekommen? Welche Methoden sind illegal?
Strom, Wasser oder Gas abdrehen – Die Versorgungssperre oder „Kalte Räumung“
Keine Mietzahlung, keine Versorgungsleistungen? Das klingt in den Ohren geschädigter Vermieter gerecht. Vorausleistungen an Energieversorger sparen, wenn es sowieso aussichtslos ist, vom Mieter noch Geld zu sehen. Vielleicht wird es dann so ungemütlich in der Wohnung, dass der Mieter doch einlenkt.
Ist es rechtmäßig, zur Versorgungssperre zu greifen? Den Mietnomaden den Strom abdrehen, die Gasversorgung kappen oder das Wasser abstellen? Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen Sie zu diesem Mittel greifen:
- Sie haben den Mietvertrag wirksam fristlos gekündigt
- Die Kündigung wurde nachweislich vor mindestens einem Monat zugestellt
- Auch nach der Kündigung hat der Mietnomade keine Zahlungen geleistet
- Der Versorgungsvertrag läuft auf Sie, nicht auf den Mieter
Wohnung des Mietnomaden auf eigene Faust räumen
Vorsicht, das dürfen Sie als Vermieter nicht. Nur im Rahmen einer Räumungsklage und anschließender Zwangsräumung darf die Wohnung geräumt werden. Jedoch nicht von Ihnen, sondern durch einen Gerichtsvollzieher. Nehmen Sie die Entsorgung selbst in die Hand und der verschwunden geglaubte Mieter taucht wieder auf, darf er laut §231 BGB („Irrtümliche Selbsthilfe“) Schadenersatz von Ihnen verlangen.
Das Schloss oder die Wohnungstür austauschen
Der eigenständige Schloss- oder Türaustausch durch den Vermieter ist ebenfalls als illegal einzustufen. „Verbotene Eigenmacht“ gemäß § 858 BGB ist in diesem Fall das Stichwort. Der Mietnomade kann sie nach dieser illegalen Handlung einfach verklagen: Der Nachweis seines Besitzrechts reicht aus.
Unverzichtbar: Versicherung gegen Mietnomaden
Schlimm genug, wenn Sie an einen Mietnomaden geraten sind. Neben der psychischen Belastung sollte dann wenigstens das Finanzielle geregelt sein. Bei der GEV sind Sie über die Wohngebäudeversicherung mit dem Modul VermieterPlus gegen Mietverluste geschützt. Gegen Sachschäden durch Mietnomaden an Ihrem Wohneigentum sind Sie über eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht richtig versichert.
Oft hilft es, schon bei der Auswahl potenzieller Mieter auf ganz bestimmte Punkte zu achten. Welche das sind? Lesen Sie den ersten Teil unseres Mietnomaden-Ratgebers Mietnomaden erkennen: So schützen Vermieter sich vor Einmietbetrug.
