RATGEBER

Mietkaution richtig anlegen: Was Mieter und Vermieter zu Bürgschaft und Co. wissen müssen

Die Mietkaution ist eine gute Sache: Sie sichert Vermieter gegen Mietschäden durch Mieter ab. Wie Vermieter mit der Kaution umgehen müssen, ist gesetzlich vorgegeben. Alles über Pflichten, Regelungen und Anlageformen von Barkaution bis Bürgschaft.

Sparschein steht auf Fußmatte mit Aufdruck "welcome", die Wohnungstür dahinter ist offen. Nur wenn man das Sparschwein mit der Kaution füttert, darf man in die Wohnung.

An diesem Sparschwein kommt man als Mieter nicht vorbei. Bei Mietverträgen ist immer die Zahlung einer Mietkaution vorgesehen.

Mietkaution Definition: Was ist eine Mietkaution?

Eine Mietkaution ist ein Geldbetrag, der am Anfang eines Mietverhältnisses vom Mieter beim Vermieter hinterlegt wird. Der Vermieter kann diese Kaution verlangen, um eventuelle Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern. So lässt sich das Risiko mindern, das mit einer Vermietung einhergeht. Gesetzlich vorgeschrieben ist das Hinterlegen der Mietsicherheit nicht. Die meisten Vermieter machen die Unterzeichnung des Mietvertrags aber von der Leistung einer Kaution abhängig.

Gesetzliche Regelungen in Sachen Mietkaution

Vereinbaren beide Parteien die Hinterlegung einer Mietkaution, sind sie an die gesetzlichen Regelungen des § 551 BGB gebunden. Hier ist festgelegt, dass …

die Höhe einer Mietkaution nicht mehr als drei Nettokaltmieten (Miete ohne Nebenkosten) betragen darf
der Mieter den Betrag bar oder als Überweisung bezahlen kann
der Mieter die Kaution in drei Monatsraten zahlen darf (beginnend mit dem Mietverhältnis)
der Vermieter das Geld getrennt von seinem Privatvermögen (insolvenzsicher) als Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist bei einer beliebigen Bank zu den üblichen Zinsen anlegen muss
die Mietparteien bei beiderseitigem Einverständnis auch eine alternative Anlageform wählen können (Wertpapiere, Tagesgeldkonto oder andere)
die Zinserträge dem Mieter zustehen
keine abweichende Vereinbarung getroffen werden darf, die den Mieter benachteiligt.

Wofür darf die Mietkaution verwendet werden? Wofür nicht?

In welchen Fällen Vermieter die Mietkaution teilweise oder ganz einbehalten dürfen, ist begrenzt auf zweckgebundene Fälle, die sich auf Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis beziehen. Dies können Mietschulden sein, Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache, Nachzahlung von Betriebskosten oder ein finanzieller Ausgleich wegen nicht erfolgter oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Der letzte Punkt greift aber nur, wenn der Mieter gemäß Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Auch Renovierungskosten, die durch Umbauten des Mieters entstanden sind, gehören zu den Gründen.

Eine normale Abnutzung der Mietsache können Vermieter nicht als Grund für die Einbehaltung der Mietkaution angeben. Mit solchen Gebrauchsspuren oder Verschleißmängeln, wie sie im Alltag trotz pfleglichem Umgang entstehen, muss ein Vermieter rechnen. Die Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren sind durch die Zahlung der Kaltmiete gedeckt. Auch notwendige Investitionen zur Renovierung im Sinne der Instandhaltung darf der Vermieter nicht von der Mietkaution abziehen. Die Instandhaltung der Heizung oder die des durch Normalgebrauch abgewetzten Fußbodenbelags sind nur zwei Beispiele.

Mietkaution leisten und anlegen: Diese Optionen gibt es

Dass Mieter einer Wohnung oder eines Hauses eine Mietkaution hinterlegen müssen, ist den meisten Menschen klar. Fragen tauchen immer wieder auf, wenn es um das „wie“ geht. Darf man die Mietkaution in bar übergeben? Welche Möglichkeiten gibt es, wenn keine so große Geldsumme zur Verfügung steht? Wie kann eine Mietkaution angelegt werden?

Eine Mietkaution kann generell in Form einer Barkaution oder einer Bürgschaft hinterlegt werden. Auch kann der Mieter ein eigenes Kautionskonto einrichten. Immer beliebter wird die Mietkautionsversicherung. Auch sie ist eine Form der Bürgschaft.

Barkaution – Mietkaution in bar übergeben oder überweisen

Von Barkaution ist die Rede, wenn der Mieter die Mietkaution bar übergibt. Aber auch die Überweisung der Summe an den Vermieter gilt als Barkaution. Der Vermieter muss zur Anlage der Mietsicherheit ein Mietkautionssparbuch oder ein Mietkautionskonto eröffnen. Die Kautionssumme darf gemäß § 551 BGB nicht – auch nicht vorübergehend – in das Privatvermögen des Vermieters einfließen. Der Vorteil einer Barkaution: Dem Mieter entstehen keine Kosten und sein Geld hat die Möglichkeit zu „arbeiten“, also Zinsen einzubringen.

Eigenes Kautionskonto oder Kautionssparbuch einrichten

Eine weitere Option, die Mietkaution zu leisten, ist ein eigenes Kautionskonto einzurichten. Vom Mieter angelegt, wird das Sparbuch oder Konto an den Vermieter verpfändet. Der Vorteil: Will der Vermieter auf das Geld zuzugreifen, informiert die Bank zunächst den Mieter. Dieser kann dem Zugriff widersprechen – aber nur, wenn berechtigte Zweifel bestehen.

Mietkautionsbürgschaft

An einer Mietkautionsbürgschaft sind drei Parteien beteiligt: Der Schuldner (Mieter), der Gläubiger (Vermieter) und der Bürge. Wird die Mietkaution über eine Bürgschaft abgewickelt, besteht das Hauptschuldverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Zwischen Mieter und Bürge besteht ein Nebenschuldverhältnis. Eine Mietkautionsbürgschaft ist ein Zahlungsversprechen – Geld vom Mieter an den Vermieter fließt nur, wenn dieser nach Beendigung des Mietverhältnisses berechtigte Ansprüche erhebt.

Als Bürge fungiert in den meisten Fällen ein Kreditinstitut, das eine Provision für seine Dienste einstreicht. Aber auch Privatleute, etwa Eltern, Freunde oder andere Privatpersonen können als Bürgen auftreten. Dann spricht man von einer Privatpersonenbürgschaft. Diese Form der Bürgschaft eignet sich besonders für finanziell schwächere Personen wie Studierende, Auszubildende und Geringverdienende.

Mietkautionsversicherung

Eine Mietkaution kann auch in Form einer Mietkautionsversicherung geleistet werden. Sie zählt ebenfalls zu den Bürgschaften. Hier zahlt der Mieter monatlich einen Versicherungsbeitrag und muss nicht den gesamten Kautionsbetrag vorstrecken. Im Fall, dass der Vermieter Ansprüche geltend macht, zahlt die Versicherung in Höhe der vereinbarten Versicherungssumme. Eine Mietkautionsversicherung ist auch für den Vermieter von Vorteil: Er muss sich nicht um die Anlage und Rückzahlung der Kautionssumme kümmern.

Verzinsung zu niedrig? Höher verzinste Anlagealternativen nutzen

Dass der Vermieter die Mietkaution anlegen muss und die Zinsen nach Ablauf des Mietverhältnisses dem Mieter zustehen, ist in § 551 BGB geregelt. Der Normalfall ist eine Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist bei einer beliebigen Bank zu den üblichen Zinsen. Nach Ablauf des Mietverhältnisses muss der Vermieter den Kautionsbetrag inklusive Zinsen an den Mieter auszahlen. Während des Mietverhältnisses hat der Mieter kein Anrecht auf eine Zinsauszahlung. Er kann aber vom Vermieter verlangen, ihm den Stand der Zinsen mitzuteilen.

Da viele Anlageformen wie Sparbücher oder Tagesgeldkonten aktuell sehr wenig oder gar keine Zinsen abwerfen, können sich Vermieter und Mieter auch auf alternative Anlageformen mit besseren Zinsaussichten für die Anlage der Mietkaution verständigen. Hier kommt zum Beispiel ein Bausparvertrag oder ein Mietkautionsdepot infrage, das mit unterschiedlichen Wertpapieren wie Anleihen und Aktien bestückt werden kann.

Übrigens: Was mit der Mietkaution bei einem Eigentümerwechsel geschieht, lesen Sie in unserem Ratgeber Eigentümerwechsel – wer schuldet die Mietkaution?