RATGEBER

Knapper Baugrund und Nachverdichtung

Haus der Zukunft III

Neues Bauland ist rar. Das treibt die Kosten für neue Wohnbauprojekte in die Höhe. Bezahlbarer Wohnraum und Baugrund ist mehr denn je Mangelware. Eine Lösung bietet hier die städtebauliche Nachverdichtung – ein interessanter Bautrend für Wohnungen und Häuser der Zukunft. Wir zeigen Ihnen, welche Möglichkeiten es gibt.

Junge Frau plant ihre neue Wohnung unterm Dach. Durch Nachverdichtung entstehen neue Wohnungen in bereits erschlossenen Quartieren.

Durch Nachverdichtung entstehen neue Wohnungen in bereits erschlossenen Quartieren. Die Infrastruktur ist bereits vorhanden. Das macht die Schaffung neuen Wohnraums günstiger.

Für Städtebau vorhandene Strukturen nutzen

Der Druck auf dem Wohnungsmarkt ist groß. Zum einen drängen immer mehr Menschen in die Metropolen, zum anderen wächst die Nachfrage nach immer größeren Wohnungen. Das führt zu steigenden Mieten und höheren Baukosten. Neue und kreative Ideen für zusätzliche Bauflächen und vor allem bezahlbaren Wohnraum sind gefragt. Daher haben wir in unserer Ratgeberreihe „Bautrends – Häuser der Zukunft“ auch das Thema „Städtebauliche Nachverdichtung“ aufgenommen.

Bislang erschienen zu dieser Reihe sind die Ratgeberbeiträge „Was prägt unser Wohnen in der Welt von morgen?“ sowie „Häuser und Wohnungen in der Welt von morgen“.

Was heißt Nachverdichtung?

Nachverdichtung, im Wesentlichen ein Begriff aus dem Städtebau, bedeutet, dass freie Flächen im Bereich bereits bestehender Bebauung oder Bestandsgebäude zur Schaffung zusätzlicher Wohnflächen genutzt werden. In schrumpfenden Kommunen bietet eine Nachverdichtung aber auch die Chance, das städtebauliche Gefüge kompakter zu gestalten und aufzuwerten. Dazu ist die Nachverdichtung häufig ein Gegenkonzept zu neuen Baugebieten und weiteren Zersiedelung am Stadtrand. Denn nicht zuletzt gehört zu einem verantwortungsbewussten Umgang mit unseren Ressourcen auch die effiziente Nutzung von Flächen und damit die Schonung von unbebautem Boden.

Bei der vertikalen Nachverdichtung werden Bestandsgebäude aufgestockt oder Dachgeschosse ausgebaut. Unter horizontaler Nachverdichtung versteht man die Bebauung von Baulücken, Brachflächen oder Restgrundstücken, die aufgrund ihrer Größe oder eines ungünstigen Zuschnitts schwer zu nutzen sind. Um sie zu erschließen, braucht es meist kreative architektonische und innovative städtebauliche Konzepte. Eine weitere Möglichkeit der Nachverdichtung ist das Andocken an ein bestehendes Haus oder die Umnutzung eines Gebäudes, zum Beispiel eines Parkhauses oder einer Gewerbeimmobilie.

Großes Potenzial für zusätzlichen Wohnraum

Einzelne Fallstudien in deutschen Großstädten belegen, dass es ein großes Potenzial für die Nachverdichtung gibt. Das verdeutlicht unter anderem die Deutschlandstudie 2019 der TU Darmstadt, Fachbereich Architektur und des Eduard Pestel Institut für Systemforschung e. V., Hannover. Sie zeigt, dass allein durch Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden in den Kernlagen von Deutschlands Städten, Gemeinden und Kommunen rund 1,3 Mio. Wohnungen mit je 75 Quadratmeter Wohnfläche geschaffen werden könnten. Bereits in ihrer Deutschlandstudie 2015 „Wohnraumpotenziale durch Aufstockungen“ ermittelten die Studienersteller ein Potenzial von 1,1 bis 1,5 Mio. Wohneinheiten durch Aufstockungen auf Mehrfamilienhäusern in Großstädten, Ballungsräumen und Universitätsstädten.

Nimmt man beides zusammen, ergibt sich allein hier ein Potenzial von 2,4 bis 2,8 Mio. Wohnungen in urbanen Lagen.

Vorteile der Nachverdichtung

Ein großer Vorteil der Nachverdichtung ist, dass Bestandsflächen optimal eingesetzt und weitere Flächenversiegelungen im Außenbereich der Stadt vermieden werden. Es kann auf vorhandenen Ressourcen aufgebaut werden. Weitere positive Aspekte und Chancen liegen auf der Hand:

Die städtebaulichen Infrastrukturen wie Straßen, Strom-, Wasser- und Telefonleitungen sind bereits vorhanden und werden deutlich besser ausgelastet.
Die Erschließungs- und Folgekosten sind im Vergleich zu Neubauvorhaben am Stadtrand bzw. neu ausgewiesenem Bauland vergleichsweise niedriger.
Die Nachverdichtung hilft, die (Innen-)Städte wiederzubeleben und neu-/weiterzuentwickeln, Quartiere städtebaulich aufzuwerten und die institutionelle Infrastruktur wie Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, ÖPNV oder kulturelle Angebote zu stärken.
Kurze Wege zu Arbeit oder Schule führen zu weniger Verkehr.
Eigentümer können durch Nachverdichtung wirtschaftlich zusätzliche Nutzflächen in ihren Bestandsimmobilien schaffen.
Bewohner erhalten eine hohe Wohnqualität in gewachsenen Quartieren und gut erschlossenen Lagen.

Nachteile der Nachverdichtung

Gleichwohl besteht ein Zielkonflikt zwischen höherer baulicher Dichte und urbanen Freiflächen. Klimaschutz und Klimaanpassung dürfen gerade in Ballungsräumen nicht auf der Strecke bleiben. Denn hochverdichtete Räume wie bebaute Stadt müssen Extremwetterereignisse wie Starkregen, extreme Hitze und Trockenheit kompensieren können. Dafür braucht es Grünflächen, die zu einer besseren Resilienz der Städte beitragen.

Dichte gilt auch als Voraussetzung für urbane Vielfalt. Doch Dichte kann vermehrt zu Gesundheitsbeeinträchtigungen aufgrund von Schadstoffemissionen und Lärm führen. Dazu besteht die Gefahr, dass Infrastrukturen wie Busse und Bahnen, Straßen und öffentliche Einrichtungen permanent überlastet sind oder die Nutzungskonflikte in den verbleibenden öffentlichen Räumen zunehmen.

Wie meist im Leben kommt es daher bei der Frage der Nachverdichtung auf das richtige Maß an. Die Sicherung gesunder Lebensverhältnisse in dicht bebauten Städten gehört zu den großen Herausforderungen. Wenn Stadtquartiere durch Baulückenschluss, Anbauten und Aufstockungen nachverdichtet werden, ist gleichzeitig die weitere Qualifizierung von Grünräumen zu sichern. Ökologische Nischen sowie Erholungs-, Spiel- und Sportflächen sind unabdingbar, die Etablierung von Dach- und Fassadengrün wesentliche Bestandteile einer lebenswerten, dichten Stadt. Lesen Sie hierzu auch unseren Bautrendratgeber zu „Mit Pflanzen, Sonne und nachhaltigen Baustoffen in die Zukunft“.

Möglichkeiten der Nachverdichtung

Neue Wohnfläche unter dem Dachstuhl

Als Abstellraum oder Rumpelkammer ist der Dachboden viel zu schade, lässt sich doch hier in vielen Häusern wertvoller Wohnraum gewinnen. Das reicht von Erweiterung der Wohnfläche in einem Einfamilienhaus bis hin zur Schaffung einer neuen Wohneinheit.

Um zu prüfen, ob ein Dachausbau problemlos möglich ist, sollten sich Hausbesitzer und Bauherren an Experten wenden. Denn nur Architekten oder Statiker können prüfen, ob der Ausbau problemlos möglich ist oder es Hindernisse wie etwa statische Probleme oder zu niedrige Deckenhöhen gibt. Das Fachwissen eines Architekten hilft auch bei der Planung, beispielsweise im Hinblick auf die Kosten und technische Umsetzung. So kommt es zum Beispiel darauf an, ob im Dachboden schon Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom vorhanden sind oder diese erst noch gelegt werden müssen, was zu erheblichen Zusatzaufwendungen führt.

In den meisten Fällen ist für den Dachausbau eine Genehmigung der zuständigen Baubehörde erforderlich. Es gelten hier jeweils die Vorschriften der Länder. Grundsätzlich sind bei Dachausbauten die aktuellen Regelungen der Technik anzuwenden, insbesondere hinsichtlich des Brandschutzes.

Mehr Informationen zum Dachausbau.

Raumgewinn ohne Flächenverlust

Reicht der Platz unter dem Dach für einen Ausbau nicht aus, kann alternativ eine Geschossaufstockung infrage kommen. Sie bietet viel Potenzial für neuen Wohnraum und modernes Wohnen. Dazu schont sie die Umwelt. Denn die Aufstockung schafft Wohnraum ohne weitere Versiegelung von Grünflächen und erspart den notwendigen Erwerb von Bauland. Und typische Zusatzkosten für Infrastrukturmaßnahmen, wie der Anschluss an Kanal- und Versorgungsleitungen, entfallen.

On-Top-Etagen liegen voll im Trend für attraktives Wohnen. Statt dunkler, muffig-feuchter Souterrain- oder Kellerwohnung punkten helle Dachgeschoss-Appartements mit viel Tageslicht, Frischluftzufuhr und Ausblick. Eine Geschossaufstockung sorgt darüber hinaus für verbesserte Energiestandards. Denn die zusätzliche Etage gilt als Neubau und hat daher die aktuellen Wärmedämm-Anforderungen der Energieeinsparverordnung einzuhalten. Das Haus erhält also in jedem Fall ein top gedämmtes Dach und wirkt sich nicht zuletzt positiv auf den Energiebedarf der darunter liegenden Alt-Geschosse aus.

Großes Potenzial für Geschossaufstockungen bieten neben Mehrfamilienhäusern vor allem Nichtwohngebäude wie Parkhäuser oder Einkaufszentren, insbesondere mit Flachdach. Und falls es die Statik und das Baurecht zulassen, kann man natürlich auch mehr als nur eine Etage aufstocken. Eine sehr beliebte und nachhaltige Variante, die die Anforderungen an Wohnungen und Häuser der Zukunft erfüllt, ist, wenn man das zusätzliche Geschoss nur auf einem Teil des Daches errichtet und die restliche Fläche für eine grüne Dachterrasse oder einen Dachgarten reserviert.

Eine Dachaufstockung, immer ein Eingriff in den Gebäudebestand, erfordert eine Baugenehmigung. Hierfür prüft die örtliche Bauaufsichtsbehörde, ob die geplante Aufstockung mit dem geltenden Baurecht vereinbar ist. Näheres dazu regeln die jeweiligen Landesbauordnungen.

Mehr Informationen zur Geschossaufstockung.

Mut für die (Bau-)Lücke

Wer mit offenen Augen durch die Stadt geht, entdeckt sie immer wieder. Baulücken! Statt neuer Wohngebiete am Stadtrand auszuweisen, bieten sich Baulücken als idealer Standort und einen umweltfreundlichen Weg für die städtebauliche Verdichtung und Häuser mit Zukunft an.

Auf den ersten Blick eher unattraktiv entspricht dieses innerörtliche Bauland nicht gerade der Idealvorstellung vom frei stehenden Einfamilienhaus. Doch es gibt überzeugende Argumente für die Bebauung dieser Grundstücke. Der größte Vorteil: Sie liegen oftmals in interessanter Lage, in gewachsenen Wohngebieten. Anschlüsse für Gas, Wasser, Strom und Internet sind vorhanden. Häufig sind sie als Restgrundstücke mit kleinerer Fläche günstiger und werden, da die Bebauung zur Verdichtung von Wohnraum führt, von vielen Gemeinden gefördert. Inwieweit eine Baulücke für einen Neubau genutzt werden darf, bestimmt der Bebauungsplan der jeweiligen Kommune. Dieser sollte vor dem Kauf des Grundstücks genau geprüft werden, ob wirklich das Haus so gebaut werden darf, beispielsweise im Hinblick auf Anzahl Geschosse oder die Art des Daches.

Durch die häufig ungewöhnlichen Formen des Baugrunds sind Kreativität und Kompromissbereitschaft gefragt. Oft passen in Baulücken keine Häuser von der Stange, sondern nur ein Architektenhaus. Die Ergebnisse sind jedoch oft kompakte und extravagante Häuser, die über eine hohe Lebensqualität verfügen.

Erfahren Sie, wie Sie am besten eine Baulücke für ein Haus der Zukunft finden.

Blockränder, Innenhöfe und offene Bebauung

Ob in Berlin, Hamburg oder München, in fast jeder Stadt, in der im 19. Jahrhundert in großem Stil Wohnraum entstand, gibt es sie: die Blockrandbebauung. Das ist eine Gruppierung von mehrstöckigen Wohngebäuden um einen gemeinsamen Hof. Hier gibt es ebenso Baulücken, allerdings sind es meist kleine Flächen, die nur einzelne Verdichtungsmaßnahmen ermöglichen, aber durchaus für trendige Häuser der Zukunft Raum bieten.

Klassische Flächen für die Nachverdichtung im urbanen Raum sind vor allem die Blockinnenhöfe und eine offene Bebauung mit mehrgeschossigen Gebäuden, die in größerem Abstand voneinander stehen. Sie bieten großes Potenzial für Bauen in gewachsenen Quartieren. Auch wenn unter Umständen die städtebauliche Qualität der gewachsenen urbanen Räume dadurch aufgegeben und Begegnungs- oder Grünflächen verkleinert werden, die Nachverdichtung kann Quartiere (wieder-)beleben und verjüngen: neue Bewohner, mehr Kaufkraft und die Rückkehr bzw. Stärkung der Nahversorgung. Durch den effizienten Einsatz von Ressourcen und Flächen wird zudem der Klimaschutz vorangetrieben.

Beispiele für rückwärtige Nachverdichtungen, Bauen in zweiter Reihe sowie Blockinnenbebauungen aus Frankfurt und Umgebung.

Vorhandenes Hinterland umwidmen

Viele Siedlungen aus früheren Zeiten sind geprägt von kleinen Häusern auf großen Grundstücken. Die damaligen Planungen hatten einen einfachen Grund: Das Grundstück diente dem Gemüse- und Obstanbau, oft wurden Ziegen, Hühner und Schafe gehalten. Der Garten leistete in einen wichtigen Beitrag zur Selbstversorgung, man „lebte aus dem eigenen Garten“.

Diese Zeiten sind vorbei. Daher bieten die ehemaligen Selbstversorgergärten im Speckgürtel vieler Städte, aber auch in kleineren Gemeinden mit fehlendem Bauland, attraktiven Raum für sogenannte Hinterlandbebauungen, also Bauen in zweiter Reihe. Sie sind leicht zu erschließen, da die Leitungen für Strom, Wasser, Internet etc. bereits bis zum Grundstück verlegt sind und ihre Verlängerung häufig keinen großen Aufwand bedeutet. Und, wenn nicht die eigenen Kinder oder Enkel das Gartengrundstück nutzen, kann beispielweise aus dem Erlös des Grundstücksverkaufs in altersgerechtes Wohnen oder Umbaumaßnahmen am Eigenheim investiert werden.

Mehr Platz durch Anbau

Egal, wie groß das Zuhause ist – die meisten wünschen sich mehr Platz. Eine gute Möglichkeit weiteren Wohnraum zu schaffen und dazu dem Haus vielleicht ein neues stylisches Aussehen zu verleihen, ist der Anbau. Er macht zusätzliche Wohn- und/oder Nutzfläche möglich und schafft eventuell sogar eine neue Wohneinheit. Für den Gebäudeanbau hat der Bauherr mehrere Möglichkeiten:

Anbau durch Fertigelemente: Fertigelemente sind beispielsweise aus Holz oder Beton vorgefertigte Module, mit denen innerhalb kürzester Zeit zusätzlicher Raum in einer bestehenden Immobilie für Kinderzimmer, Arbeitszimmer, ein zweites Badezimmer etc. errichtet werden kann.
Moderner Anbau an Altbau: Zu den aktuellen Bautrends gehört es auch, alt und neu zu verbinden. Soll ein Altbau mit einem modernen Anbau kombiniert werden, sollte darauf geachtet werden, dass neben den baurechtlichen Vorgaben beides in harmonischem Einklang zueinander steht.
Hausanbau durch Verlängerung: Hierfür wird der Anbau an der Rückfront des bestehenden Gebäudes angedockt. So bleibt die Fassade des bestehenden Gebäudes/Altbaus erhalten. Voraussetzung ist natürlich, dass das Grundstück den erforderlichen Platz bietet.
Gebäudeanbau durch Verbreiterung: Bietet das Grundstück ausreichend Platz, kann der Anbau sowohl nach rechts als auch links erfolgen. Bezieht sich die Hauserweiterung auch auf das Dachgeschoss, müssen für die Neugestaltung des Dachstuhls zusätzliche Kosten einkalkuliert werden.

Übrigens: Fällige Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten am Haus sollten gleich mit eingeplant werden. Das erspart Kosten und Unannehmlichkeiten weiterer Baumaßnahmen.

Von Nichtwohn-Gebäuden zu neuem Wohnraum

Fehlendes Bauland macht kreativ: Ob die Scheune auf dem Grundstück der Eltern, eine alte Lagerhalle oder ein leer stehendes Bürohaus – sie alle haben das Potenzial für neuen Wohnraum. Doch die Umwidmung bestehender Nichtwohn-Immobilien hat ihren Preis. Aufwand und Kosten dafür sind hoch! Damit diese besonderen Wohnwünsche dennoch wahr werden können, stellen KfW und BAFA Förderkredite und Zuschüsse für Umnutzungen und Umwidmungen zur Verfügung. Welches Förderprogramm passt, hängt davon ab, ob das Nicht-Wohngebäude vorher beheizt war oder nicht:

Für den Umbau unbeheizter Gebäude wie Scheune, Stall oder Lagerhalle können Eigentümer einen günstigen Förderkredit im Programm "Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) - Wohngebäude, Kredit 261" der KfW beantragen. Alternativ ist ein Zuschuss "Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) - Wohngebäude, Zuschuss 461" möglich. Gefördert wird das Vorhaben wie ein Neubau.
Für den Umbau beheizter Gebäude wie Gewerbeimmobilien, Arztpraxen, Bürohäuser kommen die gleichen Förderprogramme für Zuschuss und Förderkredit infrage. Aber: Gefördert wird in diesem Fall wie eine Sanierung! Als Alternative steht hier die Förderung von Einzelmaßnahmen durch KfW und BAFA bereit.

Mehr Infos zum Thema was im Einzelnen gefördert wird.

Kein Um-, An- oder Neubau ohne Versicherung

Jeder Um-, An- oder Neubau ist eine Baumaßnahme, die Gefahren birgt und für die Sie als Bauherr haften. Sichern Sie sich daher richtig ab! Das sind die wichtigsten Versicherungen:

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