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Kellerwohnung – Was ist beim Kellerausbau zu beachten?

Oft dient der Keller eines Hauses nur als Hobbyzimmer und Abstellkammer. Dabei kann das Untergeschoss weitaus mehr sein, nämlich zusätzlicher Wohnraum. Doch ganz so einfach ist es nicht, denn es müssen beim Umbau einige Details geklärt sein. Wer sich mit den Vorschriften des Baurechts vertraut macht und sich den Herausforderungen Feuchtigkeit, genug Fensterflächen und ausreichend Belüftung stellt, kann einen hochwertigen Wohnkeller zur Weitervermietung nutzen.

Ein umgebauter Keller kann soviel mehr sein:Ein Gästezimmer oder eigenständige Wohnung, die sogar vermietet werden kann.

Ein Keller kann weitaus mehr sein, als eine Rumpelkammer, zum Beispiel ein zusätzlicher Wohnraum für Gäste, Arbeit und Hobby. Oder sogar eine eigenständige Wohnung, die vermietet werden könnte. Lesen Sie hier, was es dabei zu beachten gilt.

Kellerraum als Wohnraum ausbauen

Ein Keller eignet sich für Hobby- oder Partyräume, ein Gästezimmer oder eine Vorratskammer, man kann seine Weine dort lagern oder einen Fitness- und Saunabereich einbauen. Doch ein Keller muss nicht zwangsläufig nur Nutzfläche sein – er kann unter bestimmten Voraussetzungen auch zum Wohnen dienen.

Vorteile:

ein Kellerausbau erhöht den Wert der Immobilie
mögliche zusätzliche Mieteinnahmen
ein gedämmter Keller spart Heizkosten im gesamten Haus

Wer seine Wohnfläche vergrößern und den Keller als Wohneinheit oder Einliegerwohnung vermieten möchte, muss aber dafür sorgen, dass dieser trocken ist, ausreichend belüftet wird und genug Fensterflächen hat. Und: Vermieter müssen die Mindestanforderungen an Kellerwohnräume der Bauordnung im jeweiligen Bundesland erfüllen.

Voraussetzungen und Vorschriften

Eigentümer, die Kellerräume für ein Gäste- oder Arbeitszimmer nutzen wollen, brauchen in der Regel keine bauliche Genehmigung – sofern sie keine größeren Veränderungen vornehmen.

Soll im Unterbau aber eine eigenständige Wohneinheit oder eine Einliegerwohnung entstehen, bedarf es einer Genehmigung vom Bauamt. Eine Baugenehmigung kann nur ein Architekt beim örtlichen Bauamt beantragen, aber beim Umbau eines Kellers zu einer Wohnung ist es ohnehin ratsam, einen Architekten einzubeziehen, der das Projekt fachmännisch begleitet. Wenn Sie vorhaben, Wände einzureißen, muss unbedingt vorher die Statik überprüft werden.

Doch Hausbesitzer sollten in den Bebauungsplan schauen, bevor sie den Antrag beim Bauamt stellen, um den Unterbau in Wohnraum umwandeln zu wollen. Denn es gilt, die Geschossflächenzahl (GFZ) zu beachten. Diese regelt, wie viele Quadratmeter Geschossfläche maximal auf dem Grundstück zulässig sind. Eine GFZ von 0,5 bedeutet beispielsweise, dass höchsten 250 Quadratmeter Geschossfläche bebaut werden dürfen. Ein ausgebauter Keller kann als Vollgeschoss gelten, damit könnte die maximale GFZ schnell überschritten sein.

Gibt es vom Bauamt eine Genehmigung für den Umbau, sollten Eigentümer die Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung genau überprüfen. Die sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Berlin müssen Kellerwohnungen eine Höhe von 2,50 Metern haben, in Bayern, Hessen oder Schleswig-Holstein sind es 2,40 Meter, in einigen anderen Ländern nur 2,30 Meter. Auch gibt es unterschiedliche Vorgaben für die Größe von Fenstern, sie liegen zwischen zehn und 12,5 Prozent der Grundfläche des jeweiligen Zimmers. Andere Vorschriften betreffen die Mindestbreite der Eingangstür oder den Brandschutz (Fluchtweg).

Einliegerwohnung

Eine weitere Wohnung im Haus, in diesem Fall im Keller oder im Souterrain, bezeichnet man als Einliegerwohnung. Sie ist eine selbständige, räumlich und wirtschaftlich abgeschlossene Wohneinheit, mit mindestens einem Raum, einem Bad und einer Kochgelegenheit. Da die Einliegerwohnung nicht mit dem übrigen Wohnraum des Hauses verbunden ist, stellt sie höhere Anforderungen an den Kellerausbau, weil sie einen eigenen Zugang haben muss, einen Fluchtweg sowie eine eigene Heizung und eigene Anschlüsse (und Zähler) für Strom und Wasserversorgung.

Da der Begriff „Kellerwohnung“ eher negativ besetzt ist und mit Dunkelheit, Kälte und Feuchtigkeit in Verbindung gebracht wird, sprechen Vermieter oder Makler lieber vom Souterrain bzw. einer Souterrain-Wohnung. So eine Tiefparterre-Wohnung bezeichnet Räume im Unter- oder Kellergeschoss eines Gebäudes, bei der das Fußbodenniveau unter der Erde liegt, aber die Fenster zumindest teilweise über die Erdoberfläche hinausragen. Da es keine gesetzliche Begriffsbestimmung gibt, findet man in Wohnungsanzeigen eher die Bezeichnung Souterrain als Kellerwohnung.

Wohnliche Voraussetzungen und bauliche Maßnahmen

Ist Ihr Keller für eine Wohnung geeignet und bringt er die für eine Vermietung nötige Wohnqualität mit? Dafür gibt es einige Punkte zu klären, hierzu zählen:

Außendämmung

Wand- und Deckendämmung

Bodendämmung

Fenstereinbau

Durchlüftung / Raumklima

Wasserleitungen verlegen

Stromleitungen verlegen

Licht

Heizung, Wasser, Strom

Schallschutz

Zugang zur Kellerwohnung

Sicherheit/Einbruchsschutz

Dämmung

Feuchtigkeit breitet sich in Kellern schnell aus. Mit der richtigen Abdichtung verhindert man feuchte Wände und damit auch Schimmelbildung. Eine ausreichende Dämmung, die gegen eindringende Feuchtigkeit von Außen schützt, stellt eine sogenannte Sockeldämmung dar. Die ist aber aufwendig und teuer. Dabei werden die Kellerwände bis zur Fundamentsohle freigelegt und z. B. mit Bitumen oder einem Lehm-Ton-Gemisch abgedichtet. Vorteil ist, dass bei dieser Gelegenheit gleich eine umlaufende Drainage verlegt werden kann, die das Stauwasser ableitet.

Sollte die Außendämmung nicht möglich sein, empfehlen Experten eine Innendämmung der Kellerwände und der Kellerdecke, z. B. mit Hartschaum- oder Mineralstoffplatten. Die Dämmung des Kellers reduziert im Übrigen auch die Heizkosten der darüber liegenden Zimmer. Der Boden im Keller kann zusätzlich mit einer Aufbodendämmung versehen werden, sollte aber mit einer sogenannten Dampfsperre versehen werden, damit keine Feuchtigkeit kondensieren kann. Aber Achtung: Wenn ein Bodenbelag aus Dämmplatten in den Keller gelegt wird, verliert der Raum einige Zentimeter an Höhe (siehe oben: Mindesthöhe laut Landesbauverordnung). Zudem müssen Türen oder Treppensockel entsprechend angepasst werden. Für einige der Dämmmaßnahmen gibt es übrigens eine staatliche Förderung bei der Sanierung.

Heizung

Anders als reine Nutzkeller fallen Wohnkeller unter die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes, das einen bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten vorschreibt. Dazu benötigen die Räume eine entsprechende Dämmung (s. o.) und müssen beheizt werden können. Da aber nicht viele Keller über eine Heizung verfügen, muss in der Regel ein Heizkörper eingebaut werden – und zwar eher ein klassischer Heizkörper oder eine Wandheizung. Eine Fußbodenheizung ist aufgrund der begrenzten Raumhöhe meist keine Option.

Belüftung

Wohnkeller sind anfällig für Schimmel, deshalb ist neben einer guten Wärmedämmung, Isolierung und Heizung auch auf eine entsprechende Belüftung zu achten. Im Keller steht die Luft schneller, hier ist richtiges Lüften noch wichtiger als in anderen Teilen des Hauses. Notfalls muss eine Belüftungsanlage oder ein Luftentfeuchter her – so etwas hilft an wärmeren Tagen besser als geöffnete Fenster.

Fenster

Bei Häusern in Hanglage ist es meist problemlos möglich, eine Seite mit normalen Fenstern zu versehen. Andernfalls könnten künstlich angelegte Gartenböschungen den Fenstereinbau ermöglichen. Lichtschächte, Oberlichter oder Lichtgräben dagegen benötigen ergänzend künstliche Beleuchtung. Hoch liegende Kellerfenster können zum Fensterband erweitert werden.

Licht

Je nachdem, wie viel Tageslicht über die Fenster einfällt, muss die Beleuchtung entsprechend bedacht werden. Eine Möglichkeit sind LED-Panels an der Decke, die den Raum je nach Bedarf mit verschiedenen Lichtfarben erhellen, je nach Wunsch.

Sanitärräume

Ein Badezimmer mit WC und Dusche sollte im Kellerwohnraum entsprechend mit eingeplant werden, in einer Einliegerwohnung sind Sanitärräume verpflichtend. Liegt der im Keller befindliche Ablauf für das Abwasser unterhalb der Kanalisation, muss eine Schmutzwasser-Hebeanlage eingebaut werden. Damit wird verhindert, dass das Abwasser im ungünstigsten Fall zurückfließt und den Keller überflutet.

Schallschutz

Eine Trittschalldämmung zwischen Untergeschoss und Erdgeschoss sollte bedacht werden, damit die Geräusche von oben in der Kellerwohnung im Toleranzbereich bleiben. Ansonsten könnten sich die Mieter schnell durch trappelnde Schritte von oben gestört fühlen.

Optik und Helligkeit

Mit einigen Maßnahmen lässt sich Kellerwohnraum auch optisch attraktiver gestalten. Für die Wände sind bevorzugt helle Farben auszuwählen. Die Möblierung sollte eher sparsamer ausfallen, ein Wandschrank als Hauptstauraum hilft dabei. Auf fußkalte Bodenbeläge wie Fliesen, Laminat oder Kunststoff verzichten, hier eignen sich besser Teppich oder Holz.

Eigener Eingang

Soll der Keller eine abgeschlossene Wohneinheit als Einliegerwohnung darstellen, braucht er einen eigenen Zugang. Und einen weiteren Fluchtweg, beispielsweise über ein ausreichend großes Fenster oder einen Terrassenausgang.

Sicherheit und Einbruchsschutz

Außentreppen und alle Bodenbeläge müssen rutschfest sein. Außerdem sind Keller- bzw. Soutterain-Wohnungen leicht zugänglich für Einbrecher. Hier müssen Türen und Fenster einen gewissen Schutz bieten, am besten ohne durch Vergitterung eine kalte und unbehagliche Atmosphäre herzustellen, in der sich Mieter wie eingesperrt fühlen.

Kosten für einen Wohnkeller

Es ist schwierig, pauschale Angaben zu den Kosten zu machen. Die Website Fertighaus.de taxiert die Bandbreite für einen Ausbau zum Wohnkeller auf 1000 bis 2000 Euro je Quadratmeter. Somit lägen die Kosten für eine Wohnfläche von 40 Quadratmetern bei 40.000 bis 80.000 Euro. Bei einer besonders hochwertigen Ausstattung entsprechend höher. Eine eigene Finanzierungsförderung für Wohnkeller gibt es nicht. Aber die Voraussetzungen für gängige KfW-Förderprogramme bei Neubauten oder energieeffizientem Sanieren könnten gegeben sein.

Unbedingt Baugenehmigung einholen!

Den Keller zum Wohnraum ausbauen und als eigenständige Wohnung vermieten ohne eine Baugenehmigung dafür einzuholen, ist keine gute Idee. Stellt die Baubehörde fest, dass eine ungenehmigte Nutzungsänderung des Wohnraums vorliegt, kann sie eine Untersagung veranlassen. Das bedeutet, dass der ausgebaute Wohnkeller im schlechtesten Fall wieder zurückgebaut werden muss. Mieter, die bereits dort wohnen, könnten in diesem Fall Schadenersatzansprüche geltend machen.

Bei einem Haus mit verschiedenen Eigentümern dürfen Kellerräume nur entsprechend der Hausordnung bzw. der Teilungserklärung genutzt werden. Ein einzelner Eigentümer darf seinen Keller nicht als Wohnraum vermieten. Dafür braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung und eine damit verbundene Nutzungsänderung.

Kellerwohnung richtig versichern

Ganz wichtig ist es, den Wohngebäudeversicherer über den Umbau der Kellerräume zu Wohnräumen zu informieren. Andernfalls droht eine Unterversicherung. Das heißt, im Schadenfall wird der Schaden bestenfalls nur teilweise oder schlimmstenfalls gar nicht übernommen. Und das ist in jedem Fall kostspieliger als der höhere Versicherungsbeitrag durch die Wohnraumerweiterung.