Instandhaltung, Instandsetzung und Instandhaltungsrücklage

Wer eine Eigentums­wohnung kauft, wird in der Regel Teil einer Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft (WEG). Die Eigentümer müssen sich aber nicht nur um ihre eigene Wohnung kümmern, sondern haben auch die Pflicht, mit allen anderen gemeinsam das Gemeinschaftseigentum instand zu halten.

Gemeinschaftseigentum sind Flächen, Räume und Gegenstände, die jederzeit allen Eigentümern zur Verfügung stehen bzw. Teil der äußeren Gestaltung sind wie Fundament, Dach, Treppenhaus oder Versorgungsleitungen. Was genau zum Gemeinschaftseigentum und was wiederum zum Sondereigentum zählt, ist im GEV Ratgeber nachzulesen.

Instandhaltung und Instandsetzung – wo liegt der Unterschied?

Instandhaltung und Instandsetzung dienen dem Werterhalt der Immobilie. Der Unterschied: Instandhaltungsmaßnahmen sind Arbeiten, die die Wohnung im gebrauchs- und funktionsfähigen baulichen Zustand erhalten und Abnutzungserscheinungen beiseitigen sollen. In der Wohnung wäre dies beispielsweise die Neuversiegelung des Parkettfußbodens, im Gemeinschaftseigentum ist eine typische Instandhaltungsmaßnahme ein neuer Anstrich der verwitterten Hausfassade.

Instandsetzungsmaßnahmen dagegen gehen über die bloße Instandhaltung hinaus und sind notwendig, um Mängel oder Schäden zu beheben, die den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung oder des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigen. Die Instandsetzung erfolgt durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung, z. B. den Austausch von gebrochenen Dielen im Parkettfußboden, den Einbau einer modernen Therme nach dem Defekt eines alten Heizkessels oder die Ausbesserung von Rissen in der Fassade.

Das Ziel von Instandhaltung und Instandsetzung ist die Erhaltung oder Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes der Immobilie. Durch das Kriterium Bestandserhalt unterscheidet sich die Instandhaltung und Instandsetzung von anderen Maßnahmen, also von der modernisierenden Instandsetzung, Modernisierung und von baulichen Veränderungen.

Instandhaltungspflicht des Gemeinschaftseigentums

Der § 14 des WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer zur Instandhaltung, und als Mitglied der Eigentümergemeinschaft auch zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Diese Instandhaltungspflicht betrifft auch einzelne Wohnungseigentümer, wenn es um Sondereigentum geht. Beispielsweise die Pflege des im Sondereigentum eines Erdgeschosseigentümers liegenden Gartenteils, den dieser auch als einziger Bewohner nutzt.

Reparaturkosten von Gemeinschaftseigentum auf einen einzelnen Eigentümer abzuwälzen, ist nur im Ausnahmefall des § 16 Abs. 4 WEG zulässig. Soll der Wohnungseigentümer beispielsweise die Kosten für eine Erneuerung der Fenster selbst tragen, kann er verlangen, dass auch die anderen Eigentümer die Kosten für deren Fenster tragen. Wurde dies in der Vergangenheit für andere Eigentümer anders gehandhabt, besteht ein Anfechtungsrecht.

Die ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer können Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung beschließen.

Das Gesetz zählt unter § 21 Abs. V WEG beispielhaft auf, was zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört:

• Aufstellung einer Hausordnung
• Ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
• Abschluss und Unterhaltung einer Gebäude- sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
• Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage
• Aufstellung eines Wirtschaftsplans
• Duldung aller Maßnahmen, die für die Kommunikation oder Energieversorgung zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist an sich Aufgabe der Wohnungseigentümer. Zu ihrer Entlastung bestellen sie in der Regel einen Verwalter.

Bildung einer Instandhaltungsrücklage für unerwartet auftretende Reparaturen

Damit die einzelnen Eigentümer im Hinblick auf unerwartet auftretende Reparaturen nicht unvorbereitet vor einer enormen finanziellen Belastung stehen, sollten sie eine angemessene Instandhaltungsrücklage aufbauen. Eine gesetzliche Verpflichtung dafür besteht nicht, aber es hat einige Vorteile. Meist wird diese Instandhaltungsrücklage durch einen monatlichen Beitrag aller Eigentümer gebildet. Der Betrag bildet zusammen mit den laufenden Betriebskosten und den Hausverwaltungskosten das sogenannte Hausgeld.

Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden. Das bedeutet, sie darf ausschließlich für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums der Immobilie verwendet werden, beispielsweise:

• die Erneuerung einer veralteten Heizungsanlage
• Dachreparaturen
• Beseitigung von Schäden an der Fassade
• Malerarbeiten
• Austausch der Fenster
• Inspektion des Aufzugs

Rücklagen liegen im Interesse aller Wohnungseigentümer. Sie vermeiden finanzielle Engpässe und den Verfall einer Immobilie. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist bei Neubauten entsprechend niedriger zu bemessen als bei Altbauten. Wie genau die Instandhaltungsrücklage bei Renovierungsarbeiten eingesetzt wird, können die Eigentümer unter sich entscheiden. Sie können auch beschließen, dass Maßnahmen über eine einmalige Sonderumlage finanziert werden.

Da die Rücklage für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zweckbestimmt ist, kann der einzelne Wohnungseigentümer beim Verkauf seines Eigentums nicht verlangen, dass ihm seine Rücklage ausgezahlt wird. Mit der Wohnung verkauft er nämlich auch seinen Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Möglich ist es für den Eigentümer allerdings, den angesparten Betrag auf den Kaufpreis der Wohnung aufzuschlagen, weil der Anteil ebenfalls in den Besitz des Erwerbers übergeht.

Wie wird die Instandhaltungsrücklage berechnet?

Der Gesetzgeber spricht lediglich von einer angemessenen Instandhaltungsrücklage (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG), nennt aber keinen konkreten Betrag. Das hängt von Faktoren wie Zustand, Alter, Ausstattung und Reparaturanfälligkeit ab. Zur groben Orientierung kann mit der Petersschen Formel eine angemessene Höhe für die Instandhaltungsrücklage berechnet werden. Dafür müssen aber die Baukosten bzw. die Baukosten pro Quadratmeter bekannt sein. Es wird davon ausgegangen, dass bei einer Immobilie von 80 Jahren wohl der 1,5-fache Wert der Baukosten für die Instandhaltung anfällt. Ein weiterer Faktor ist die Annahme, dass nur etwa 70 Prozent der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum entfallen, die restlichen 30 Prozent sind Kosten, die Eigentümer für ihr Sondereigentum einkalkulieren sollten.

Die Peterssche Formel:

Baukosten pro Quadratmeter x 1,5 x 0,7 : 80 = Instandhaltungsrücklage

Sollte die jahrelang eingezahlte Instandhaltungsrücklage zu hoch angesetzt sein, können Eigentümer eine Senkung des Betrags fordern. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet bei der Versammlung dann per Mehrheitsbeschluss über die neue Höhe der Instandhaltungsrücklage. Einen rechtlichen Anspruch auf Rückzahlung des überzahlten Betrags gibt es jedoch nicht. Die Gelder fließen in der Regel in die „Aufhübschung“ der Wohnanlage bzw. des Gemeinschaftseigentums.

Neues Wohnungs­eigentums­recht seit Dezember 2020

Weil der Gesetz­geber einen Sanierungs­stau bei Wohnungs­eigentums­anlagen sah, hat er das Wohnungs­eigentums­gesetz (WEG) im Dezember 2020 stark verändert. Dadurch können Umbauten leichter beschlossen werden. Veränderungen des Gemein­schafts­eigentums – zum Beispiel der Bau eines Spiel­platzes oder ein Fahr­radschuppen – können nun mit einfacher Mehr­heit in der Eigentümer­versamm­lung beschlossen werden. Bisher waren Modernisierungen nur möglich, wenn eine Mehr­heit von drei Viertel aller Eigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentums­anteile in der Eigentümer­versamm­lung dafür gestimmt hatten. In der Praxis wurden diese Mehr­heiten oft aber nicht erreicht.

Inzwischen ist jede Versamm­lung beschluss­fähig – unabhängig von der Zahl der anwesenden Personen. Das heißt: Sind von zehn Eigentümern nur drei anwesend, reichen zwei Stimmen, um eine Baumaß­nahme zu beschließen. Damit alle Stimm­berechtigten mitreden können, ist die Teilnahme an der Versammlung inzwischen auch online möglich. Das ist insbesondere wichtig für Eigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben und weit weg von der Immobilie leben. Für die Online-Teilnahme bedarf es aber einen Mehrheitsbeschluss aller Eigentümer.

Was Einzelpersonen durchsetzen können

Baumaß­nahmen wie etwa die Einrichtung einer Lade­station für Elektro­autos am Haus, Umbauten für Menschen mit Behinderung oder Maßnahmen zum Einbruch­schutz sind zukünftig von einzelnen Eigentümern gegen den Willen der Mehr­heit durch­setz­bar.

Hier noch einmal die sieben wichtigsten Änderungen im Wohnungseigentümergesetz, zusammengefasst von den Immobilien-Experten der Haufe-Akademie.

Die Grundregeln der Eigentümergemeinschaft hat Stiftung Warentest anschaulich zusammengefasst.