Was ist das Hausgeld?
Hausgeld sind monatliche Zahlungen, die jedes Mitglied einer Wohneigentümergemeinschaft an die Wohnungsverwaltung zahlen muss. Das Hausgeld deckt die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums ab.
Das Hausgeld wird auf Grundlage des Wirtschaftsplanes festgelegt. Dieser Plan wird jährlich vom Verwalter erstellt und von der WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen. Der Verwalter ist zuständig dafür, das Hausgeld einzuziehen und es zu verwalten.
Was sind die Bestandteile eines Wirtschaftsplans?
Der Wirtschaftsplan enthält Einzahlung, Guthaben und Ausgaben. Der Wirtschaftsplan und das darin festgelegte Hausgeld werden am Ende des Jahres mit den tatsächlich entstandenen Kosten und geleisteten Zahlungen abgeglichen. Das ist die Basis für die Hausgeldabrechnung, die jedes Mitglied der WEG erhält. Daraus entsteht für die Eigentümer ein Guthaben oder eine Nachzahlung.
Die folgenden Positionen sind Teil des Wirtschaftsplans und der Hausgeldabrechnung:
- Betriebskosten wie Müllentsorgung, Wasser, Hausstrom
- Heizkosten
- Versicherungen
- Hausmeister
- Treppenhaus- und Gartenpflege
- Verwaltungskosten
- Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum
- Ansparung und Zuführung der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage
Was ist die Instandhaltungsrücklage?
Die Instandhaltungsrücklage ist ein zentraler Bestandteil des Wirtschaftsplanes. Damit werden Reparaturen und andere werterhaltende Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum bezahlt.
Neuere Wohnungen benötigen eine geringere monatliche Zahlung als ältere. Wohnungen mit teurer Ausstattung wie Swimmingpool oder Fahrstühle erfordern ein höheres Hausgeld und mehr Rücklagen.
Mit steigendem Alter steigen bei Immobilien die Kosten für Sanierungen, Renovierungen und auch die Energiekosten. Sind die Hausgelder und die Instandhaltungsrücklage zu gering bemessen, können bei notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen hohe Sonderumlagen entstehen. Diese werden durch den Verwalter bei jedem Wohnungseigentümer anteilig eingefordert.
Die Instandhaltungsrücklage kann, wie viele andere Kostenpunkte im Wirtschaftsplan, nicht auf Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind nur die in der Betriebskostenverordnung (§ 2, Abs. 1-17) aufgeführten Punkte der Betriebskosten. (Mehr zu Nebenkostenabrechnung )
Was passiert, wenn das Hausgeld nicht bezahlt wird?
Wenn das Hausgeld nicht bezahlt wird, entsteht für die WEG ein großes Problem, da die übrigen Mitglieder weiterhin für die Liquidität der WEG sorgen müssen. Das bedeutet: Höhere monatliche Kosten für jeden Einzelnen. Es droht ein massiver Wertverlust für die Immobilie, wenn notwendige Reparaturen nicht angegangen werden können.
Problematisch für eine WEG sind Wohnungseigentümer, die das Hausgeld für eine freiwillige Leistung halten. Das ist falsch: Sie sind rechtlich dazu verpflichtet, das Hausgeld zu bezahlen. Wer das Hausgeld nicht zahlt, trägt zu einem immensen finanziellen Schaden innerhalb der WEG bei.
Ein vorübergehender finanzieller Engpass kann hingegen geklärt und abgehandelt werden. Durch Stundungen und Ratenzahlungen wird der finanzielle Schaden minimiert. Wenn ein Mitglied jedoch dauerhaft zahlungsunfähig geworden ist, müssen drastischere Maßnahmen zum Schutz des Ganzen getroffen werden.
Da eine Insolvenz für die WEG ausgeschlossen ist (§ 11, Abs. 3 WEG), stehen die Mitglieder dauerhaft in der Pflicht, Zahlungsansprüche nach außen zu begleichen. Dem Zahlungsunwilligen droht nun das Abstellen der Versorgungsleitungen und, wenn das nicht fruchtet, gar die Entziehung der Wohnung.
Außergerichtliche Einigung oder Mahnung
Wenn ein Mitglied der WEG das Hausgeld nicht bezahlt, muss der Verwalter schnellstmöglich reagieren. Die ausstehenden Zahlungen sollten zeitnah und mit Nachdruck geltend gemacht werden. In vielen Verwaltervereinbarungen wird der Verwalter dazu ermächtigt, Ansprüche gegenüber Mitgliedern außergerichtlich oder gerichtlich geltend zu machen. In einem solchen Fall kann umgehend reagiert werden. Gibt es eine solche Vereinbarung nicht, muss die WEG jemanden mit einfacher Mehrheit dazu ermächtigen. Das kann ein Mitglied der WEG, die Hausverwaltung oder ein Rechtsanwalt sein.
Natürlich sollte versucht werden, zunächst ein außergerichtliche Einigung zu erzielen. Falls der betroffene Wohnungseigentümer etwa nur vorübergehend nicht zahlen kann, kann eine Stundung oder eine Ratenzahlung vereinbart werden. Eine solche Einigung ist in vielen Fällen der einfachste Weg.
Ist keine Einigung möglich, muss der Rechtsweg eingeschlagen werden. Die von der WEG dafür beauftragte Person kann einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids beim örtlichen Amtsgericht stellen. Nach Zustellung des Mahnbescheids muss das zahlungsunwillige Mitglied fortan die entstehenden Kosten, inklusive Zinsen, tragen. Falls ein Widerspruch gegen den Mahnbescheid vorgelegt oder erwartet wird, ist eine Zahlungsklage inklusive Feststellungsantrag der nächste richtige Schritt. Für die Abmahnung gilt, dass eine angemessene Frist einzuhalten ist.
Nach 6 Monaten Hausgeldausfall droht die Versorgungssperre
Wird die Situation nach 6 Monaten nicht besser, kann eine Versorgungssperre erwirkt werden. Damit werden alle Versorgungsleitungen zur Wohnung des Zahlungsunwilligen gekappt: Strom, Wasser und Gas sind dann nicht mehr verfügbar. Das ist eine Option, wenn die absperrbaren Leitungen im Gemeinschaftseigentum liegen. Dann macht es keinen Unterschied, ob ein eigenständiger Vertrag zwischen dem zahlungsunwilligen Eigentümer und den Versorgungsunternehmen geschlossen worden ist.
Die Versorgungssperre kann durch eine einfache Mehrheit der WEG beschlossen werden und dann umgesetzt werden, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
- Der Zahlungsrückstand beträgt mindestens 6 Monate
- Die Versorgungssperre wurde vorher angedroht
- Fälligkeit und rechtssicherer Bestand der Ansprüche
Mit der Versorgungssperre kann die WEG die erhöhten Hausgeldkosten für die übrigen Mitglieder einschränken, weil der Anteil des zahlungsunwilligen Eigentümers nicht mehr bezahlt werden muss.
Hausgeld wird weiterhin nicht bezahlt – Wohnungsentzug oder Zwangsversteigerung?!
In extremen Fällen ist die Entziehung oder Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums der letzte verbleibende Ausweg. Eine Wohnungsentziehung ist möglich, falls die WEG mehr als 2 Mitglieder hat und falls das säumige Mitglied sich schwere Verfehlungen zu Schulden hat kommen lassen. Eine schwere Verfehlung (siehe § 18, Abs. 2 WEG) ist dann erreicht, wenn:
- die Höhe der ausstehenden Beträge 3% des Einheitswerts der Wohnung übersteigt. Das ist ein vom Finanzamt erhobener Wert, der die Basis der Grundsteuer bildet;
- das säumige Mitglied mehr als 3 Monate in Verzug ist.
Die Forderungen müssen zudem durch die Urkunde eines Gerichts (durch Klage und Urteil) oder eines Notars (durch Schuldanerkenntnis) tituliert sein. Eine Abmahnung muss ebenfalls im Vorfeld erfolgt sein. Wenn alle Bedingungen erfüllt sind, kann die WEG durch einfache Mehrheit die Entziehung des Wohneigentums beschließen. Bei einer Entziehung des Wohneigentums wird der säumige Eigentümer rechtlich dazu verpflichtet, seine Wohnung zu verkaufen, da eine weitere Mitgliedschaft in der WEG unzumutbar geworden ist.
Was passiert bei einer Zwangsvollstreckung?
Die Alternative zur Wohnungsentziehung ist die Zwangsvollstreckung. Hierfür muss erfolgreich beim Amtsgericht geklagt oder ein notarielles Dokument zwischen Schuldner und Gläubiger aufgesetzt werden, damit ein vollstreckbarer Titel entsteht.
Dazu gehören:
- ein Zahlungsurteil,
- ein Vollstreckungsbescheid,
- ein Urteil zur Entziehung des Wohnungseigentums,
- eine notarielle Schuldanerkenntnis.
Mit diesem gerichtlich vollstreckbaren Titel kann die Zwangsvollstreckung betrieben werden. Dazu gehören Pfändungen, eine Zwangssicherungshypothek oder die Beauftragung eines Zwangsverwalters.
Auch eine Zwangsversteigerung ist möglich: In diesem Fall beauftragt das Gericht einen Sachverständigen, der den Verkehrswert der Wohnung ermittelt. Am Tag der Versteigerung erhält der Meistbietende den Zuschlag für die Eigentumswohnung. Mit diesem Zuschlagsbeschluss ist der Ersteigerer noch vor der Eintragung im Grundbuch der Eigentümer der Wohnung und kann durch den Beschluss und mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers eine Zwangsräumung betreiben.
Wie werden die Erlöse nach einer Zwangsversteigerung verteilt?
Nach der Versteigerung wird der Erlös anhand einer gesetzlich geregelten Rangfolge auf alle Gläubiger verteilt. Besteht danach noch ein Überschuss, wird dieser an den ehemaligen Eigentümer ausgeschüttet.
Die Entziehung des Wohneigentums ist eine bessere, wenn auch kompliziertere Vorgehensweise als die Zwangsvollstreckung, da die Rechte auf Zahlung der rückständigen Hausgelder in einer höheren Priorität der WEG zufallen – noch vor anderen Gläubigern wie etwa Banken. Die rechtlichen Ansprüche der WEG beziehen sich dabei auf das laufende Jahr sowie bis zu zwei Jahre in der Vergangenheit.
