Warum gibt es überhaupt Immobilienbewertungen?
Die Gründe für die Bewertungen von Häusern sind vielfältig. Neben Kauf und Verkauf ist die Wertermittlung einer Immobilie bei Erbschaft oder Schenkung und bei Scheidung von Interesse. Denn hier wird der Wert der Immobilie in die anstehenden Berechnungen einbezogen. Aber auch ohne Verkaufsabsicht ist es sinnvoll, die eigenen Vermögenswerte zu kennen.
Wer kann mein Haus bewerten?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das eigene Haus bewerten zu lassen. Von kostenlosen Angeboten aus dem Internet bis hin zu einem fundierten Gutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen ist die Spanne weit. Die Bewertung einer Immobilie umfasst viele komplexe Themen, die von Laien mangels Sachverstandes nicht komplett beurteilt werden können. Aus dieser Perspektive betrachtet, wird schnell klar: Wer auf ein Billigangebot mit Haftungsausschluss setzt, geht ein hohes Risiko ein. Am sichersten fährt der Hausbesitzer mit öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Denn diese müssen objektiv und weisungsfrei bewerten und sind zudem zu Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen verpflichtet.
Was ist wichtig für die Wertermittlung?
Bei der Wertermittlung eines Hauses geben unterschiedliche Faktoren den Ausschlag. So sind Lage, Wohnfläche, Ausstattung sowie Marktlage wichtig für den Verkehrswert. Die Beobachtung des Marktes für Immobilien erfolgt meist über Monate. Aus diesem Grund ist die Einschätzung eines Experten auf diesem Gebiet von Bedeutung. Zudem neigen Besitzer dazu, den Wert ihres Eigentums viel höher zu beziffern, als es tatsächlich wert ist. Das kann schlimmstenfalls zu starken finanziellen Einbußen führen, wenn sich keine Käufer finden lassen. Diese sind in den meisten Fällen eher auf der Suche nach Mängeln, um den Preis zu drücken. Der Nachweis eines objektiven Verkehrswertgutachtens nimmt nicht nur den Stress, sondern stärkt die Position des Verkäufers bei Preisverhandlungen.
Wer bewertet meine Immobilie bei einer Schenkung? Wer bewertet im Erbfall?
Aber nicht nur Verkäufer oder Käufer haben ein Interesse daran, ein Haus bewerten zu lassen. Auch für Erbschaften und Schenkungen werden die Verkehrswerte der Immobilien benötigt, um Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu ermitteln. Hier ist es von Vorteil, wenn der Neueigentümer im Vorfeld einen Immobilienwert vorweisen kann. Bei der Ermittlung durch das Finanzamt kann es sonst passieren, dass durch die standarisierten Verfahren ein abweichender Wert herauskommt. Diese Möglichkeit der Öffnungsklausel findet sich in § 198 Bewertungsgesetz. Nachgewiesen werden kann der Wert der Immobilie, der sogenannte gemeine Wert, durch:
- Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses
- Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken
- Verkehrswerte bei Verkäufen vergleichbarer Immobilien ein Jahr vor oder ein Jahr nach der Schenkung oder Erbschaft
Dieses Verkehrswertgutachten wird vom Finanzamt nochmals auf Richtigkeit überprüft. Dies dient dazu Gefälligkeiten auszuschließen.
Die Bewertung einer Immobilie durch das Finanzamt geschieht ansonsten durch ein Standardverfahren. Die drei üblichen Verfahren sind
- das Vergleichsverfahren,
- das Ertragsverfahren und
- das Sachwertverfahren.
Bei der ersten Variante wird der Verkehrswert des Objektes durch Vergleich ermittelt. Das setzt voraus, dass es in der Region vergleichbare Immobilien in ähnlichem Alter gibt. Bei vermietetem Wohnraum oder gewerblicher Nutzung kommt das Ertragswertverfahren ins Spiel. Hierbei lässt die der Wert des Hauses durch die potenziell erzielbaren Erträge festsetzen. Das Sachwertverfahren kommt in nur Sonderfällen bei freien oder vermieteten Häusern zur Anwendung.
Wie funktioniert die Bewertung eines Hauses mit Wohnrecht?
Der erhöhte Verkehrswert eines Hauses mit eingetragenem Wohnrecht wird von folgenden Faktoren beeinflusst:
- Mietwert: Hier wird der jährliche Mietwert anhand der Quadratmeterzahl der für das Wohnrecht eingetragenen Wohnfläche ermittelt.
- ortsüblicher Mietspiegel: Dieser kann bei der örtlichen Stadtverwaltung oder dem Bürgermeisteramt erfragt werden.
- voraussichtliche Lebenserwartung des Wohnberechtigten: Diese errechnet sich aus dem aktuellen Alter des oder der Wohnberechtigten sowie der statistischen Lebenserwartung.
- Kapitalwert der Immobilie: Hierfür wird der Kapitalzinssatz von 5,5 % (vorgegeben vom Gesetzgeber) benötigt. Berechnen lässt sich der Kapitalwert mit folgender Formel: jährliche Miete x 5,5 % /100 x Restnutzungszeit.
Verkürzt gesagt: Ist die Lebenserwartung hoch, steigt auch der Verkehrswert.
Wie sieht die Bewertung eines Hauses nach Mieteinnahmen aus?
Bei einem Mietshaus erfolgt die Wertberechnung anhand des Ertragswertverfahrens. Ist in der Immobilie mehr als eine Einheit vermietet, erfolgt die Ermittlung des Wertes folgendermaßen:
Nachdem der Boden- oder Grundstückswertes festgestellt ist, wird der Brutto- oder Rohertrag berechnet. Von diesem Bruttoertrag werden dann die die Kosten für die Bewirtschaftung abgezogen. Das ergibt dann den Rein- beziehungsweise Nettoertrag. Die Bewirtschaftungskosten werden übrigens entweder nach einer pauschalen Ermittlung nach Bewertungsgesetz (BewG) Anlage 23 oder nach der Vorgabe des örtlichen Gutachterausschusses errechnet. Vom Reinertrag wird dann noch die Bodenwertverzinsung abgezogen, um schlussendlich den Gebäudeertrag zu erhalten. Die Verzinsung wird wieder durch einen Gutachterausschuss oder die Zinssätze gemäß §188 Absatz 2 des BewG vorgegeben. Jetzt muss noch der Gebäudeertragswert ermittelt werden. Das geschieht mit dem entsprechenden Wert im Vervielfältiger des BewG Anlage 21. Zu guter Letzt werden Grundstückwert und Gebäudeertragswert zusammengezogen und somit der benötigte Ertragswert erhalten.
Diese Berechnungen sind zwar theoretisch auch von Laien zu bewältigen, allerdings sind mögliche Fehler meist sehr teuer. Wenn zu den Mieteinnahmen noch ein eingeräumtes Wohnrecht, Nießbrauch oder eine in Rentenzahlung resultierende Schenkung auftreten, ist das Hinzuziehen eines kompetenten Gutachters unumgänglich.
