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Haus verkaufen oder vermieten?

Familienzuwachs, Wohnortwechsel, finanzielle Veränderungen, Erwachsene Kinder verlassen das Elternhaus. Und dann? Kann das eigene Haus zu groß, zu klein, zu teuer oder am falschen Ort sein. „Ich möchte mein Haus verkaufen“ – diesem Entschluss sollten einige grundlegende Überlegungen vorausgehen. Und vielleicht merken Sie dann, dass eine Vermietung des Hauses auch eine gute Option sein kann. Wir helfen Ihnen bei der Entscheidung.

Wenn die Kinder aus dem Haus sind, wird es für viele Eltern zeit, sich nach einer angemessenen Wohnung in der Stadt umzusehen. Aber soll das Haus verkauft werden? Oder lieber nur vermietet?

Wenn die Kinder aus dem Haus sind, zieht es viele Ältere in eine übersichtlichere Wohnung - oder vielleicht sogar in die trubelige Stadt. Aber soll das alte Haus verkauft oder lieber nur vermietet werden?

Soll ich mein Haus verkaufen?

Sie besitzen ein Haus, das Sie nicht bewohnen wollen oder können. Sollten Sie es also verkaufen? Dafür spricht einiges. Aber einiges auch dagegen. Es kommt ganz auf Sie an! Ihre Lebenssituation und Ihre persönlichen Vorlieben müssen zu Ihrer Entscheidung passen.

Am besten können Sie Ihr Haus verkaufen, wenn Lage und Zustand gut sind. Eine gute Lage heißt derzeit vor allem eins: in oder Nahe Ballungszentren wie beispielsweise Hamburg, München oder Frankfurt.

Vorteile Hausverkauf

Diese Vorteile haben Sie, wenn Sie Ihr Haus verkaufen:

Durch die Auszahlung des Verkaufspreises können Sie kurzfristig über diese Summe verfügen.
Ihnen eröffnet sich finanzieller Spielraum für andere große Anschaffungen.
Sie haben keinen bürokratischen Aufwand wie in einem Mietverhältnis und somit mehr Zeit für andere Dinge.
Möglicher Stress und Ärger durch eine Vermietung fallen weg, zum Beispiel das Risiko, an Mietnomaden zu geraten.
Ihre räumliche Freiheit ist größer, denn Sie müssen nicht in Reichweite Ihrer Immobilie aufhalten, was bei der Vermietung empfehlenswert ist.
Sie sind nicht auf Mietzahlungen angewiesen und somit finanziell flexibler.

Haus verkaufen: privat ohne Makler oder mit Makler?

Wenn Sie sich dazu entschließen, Ihr Haus mit Hilfe eines Maklers zu verkaufen, müssen Sie mit höheren Kosten rechnen, als wenn Sie alles alleine regeln. Zurzeit ist in Deutschland die Höhe der Maklerprovision beim Immobilienverkauf prinzipiell frei verhandelbar. Der Großteil der Makler und Verkäufer orientiert sich jedoch an der in den meisten Bundesländern üblichen Gebühr von 5,95 bis 7,14 Prozent des Verkaufspreises. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen geben die Länder vor, dass der Käufer die Provision zahlt. In den anderen Bundesländern wird sie meist zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Gesetzlich vorgeschrieben sind diese Regelungen bisher aber noch nicht. Die Kosten für einen guten Makler haben aber ihre Berechtigung, denn er hat einen hohen Arbeitsaufwand.

Für die professionelle Vermarktung Ihres Hauses über einen Makler sprechen folgende Punkte:

Sie sparen Zeit als Hausverkäufer, denn Sie müssen keine Besichtigungen durchführen.
Der Makler kennt den Immobilienmarkt und kann einschätzen, wieviel Geld Sie für Ihre Immobilie verlangen können.
Ein professionelles von einem Makler erstelltes Exposé verbessert Ihre Verkaufschancen. Auch auf die professionelle Streuung Ihres Immobilienangebots kommt es an.
Der Verkaufsprozess wird fachmännisch abgewickelt.

Haus verkaufen: Welche Kosten entstehen?

Neben der gegebenenfalls anfallenden Maklerprovision gibt es eine Reihe weiter Kosten, die beim Hausverkauf anfallen können:

Je nach Zustand der Immobilie und Ihren persönlichen Absichten können vor dem Verkauf Renovierungskosten, Sanierungskosten und Modernisierungskosten auf Sie als Verkäufer zukommen.
Bei vorzeitiger Kreditablösung müssen Sie - bei den in Deutschland üblichen Festzinsdarlehen - eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) an die kreditgebende Bank zahlen.
Wenn Sie noch keinen Energieausweis für Ihr Haus haben müssen Sie diesen erstellen lassen.
Muss ein Wertgutachten erstellt werden, fallen auch hierfür Kosten an.
Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie Ihr nicht selbst bewohntes Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wiederverkaufen. Haben Sie oder Ihre Kinder (für die Sie Kindergeld beziehen) das Haus bewohnt, beträgt die Spekulationsfrist nur drei Jahre.
Durch den Verkauf bzw. Kauf anfallende Notarkosten gehen in der Regel zu Lasten des Käufers. Jedoch haften beide Parteien für die Begleichung der Notargebühren. Kann der Käufer nicht zahlen, müssen Sie als Verkäufer einspringen.
Als Verkäufer tragen Sie meist nur die „Kosten für die Löschung der Rechte Dritter“, also die Löschung des Grundbucheintrags.

Altes Haus verkaufen

Wenn Sie ein altes Haus verkaufen wollen, sollten Sie die Besichtigungstermine idealerweise nicht in die kalte, graue Herbst- und Winterzeit legen. Ein altes Haus zu verkaufen klappt leichter, wenn alles rundherum grünt und blüht. Sie sollten außerdem darauf achten, dass das Haus innen wie außen möglichst sauber, ordentlich und gepflegt ist. Eventuell lohnt es ich sogar, das Haus vor dem Verkauf zu sanieren oder zumindest zu renovieren. Es kommt darauf an, welche Ansprüche Ihre Kaufinteressenten haben und was im Rahmen Ihrer Möglichkeiten liegt. Kleinere Renovierungsmaßnahmen und Reparaturen lohnen sich auf jeden Fall. Ein frischer Anstrich für die Innenräume oder die Reparatur defekter Wasserhähne oder Lampen können die Verkaufschancen für Ihr altes Haus bereits deutlich erhöhen.

Soll ich mein Haus vermieten?

Sie möchten Ihr Elternhaus vermieten, bevor Sie es später wieder selbst bewohnen? Sie ziehen in eine andere Stadt, wollen Ihr Haus aber nicht gleich verkaufen? Oder ist Ihr Vorhaben steuerlich motiviert? Es gibt einige Gründe, die für eine Hausvermietung sprechen.

Was dafür spricht, Ihr Haus zu vermieten

Die Rendite aus der Vermietung ist oftmals höher als alternative Geldanlagen. Die Rendite ermitteln Sie vereinfacht gesagt, indem Sie den Kaufpreis der Immobilie ins Verhältnis zu den jährlichen Mieteinnahmen setzen.
Die Spekulationsfrist ist noch nicht abgelaufen und der Verkauf würde daher zu einem steuerpflichtigen Gewinn führen.
Ihr Haus gehört zu einem Betriebsvermögen. Der Veräußerungsgewinn ist in diesem Fall grundsätzlich zu versteuern.
Sie oder Verwandte möchten später in dem Haus wohnen.
Sie möchten das Haus erst später verkaufen.
Ihr Haus wird noch finanziert und die Vermietung würde Ihre Steuerlast senken.
Ihre Immobilie ist attraktiv und liegt in einer gefragten Umgebung. Hier ist es besonders einfach, schnell passende Mieter aus einem großen Bewerberkreis auszuwählen.

Das sollten Sie bedenken, bevor Sie Ihr Haus vermieten

Wenn Sie in Erwägung ziehen Ihr Haus zu vermieten, sollten Sie sich zunächst darüber klar werden, ob Sie oder nahe Verwandte Ihr Haus in absehbarer Zeit wieder selbst bewohnen möchten. Eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen ist nämlich nur in gut begründeten Fällen problemlos möglich. Oft zieht eine Kündigung wegen Eigenbedarfs einen Rechtsstreit nach sich. Um dieses Risiko zu umgehen, können Sie den Mietvertrag befristen. Sie müssen dann aber den konkreten Grund der Befristung im Mietvertrag festhalten. Hier kommen in der Regel nur zwei Begründungen in Frage: Entweder Sie oder Ihre Angehörigen wollen das Haus nach Ablauf der Frist bewohnen, oder das Haus soll umfassend umgebaut oder abgerissen werden. Ein heikles Thema für Vermieter ist darüber hinaus das Risiko von Mietausfall und Mietverlust. Wird die vereinbarte Miete über einen längeren Zeitraum nicht gezahlt, kann es zu großen Mietrückständen kommen. Durch Mietausfälle können Sie als Vermieter schnell in eine finanzielle Schieflage geraten. Dieses Risiko besteht auch, wenn Ihr Haus durch einen Versicherungsfall überhaupt nicht mehr nutzbar ist. Dann spricht man von Mietverlust. Gegen diese Unwägbarkeiten können Sie sich aber absichern. Mit der Mietnomaden-Zusatzdeckung und einer Erweiterung der Absicherung für Mietverlust von Wohnraum können Sie Ihre Wohngebäudeversicherung bei der GEV entsprechend anpassen. Auch Mietsachschäden können ein Problem sein, wenn der Mieter den Ansprüchen des Vermieters nicht nachkommen kann oder will. In den Tarifen Direkt Plus und Direkt Max der GEV Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist die Forderungsausfalldeckung bei Mietsachschäden bis 100.000 Euro enthalten.

Anders als beim Hausverkauf kommt bei der Vermietung eine Reihe einmaliger und laufender Kosten auf Sie zu. Für Verwaltung, Reparaturen, Wartungen, Instandsetzungen, Sanierungen und Modernisierungen müssen Sie aufkommen. Diese Kosten können Sie nicht direkt auf den Mieter umlegen. Hierfür sollten Sie Rücklagen bilden.

Wenn Sie dazu tendieren Ihr Haus zu vermieten, bedenken Sie auch den zeitlichen Aufwand. Sie sind Ansprechpartner für Ihre Mieter, wenn es um Mängel wie eine defekte Heizung oder Schimmel im Haus geht. Sie sollten kurzfristig erreichbar sein und die Konfrontation mit unzufriedenen Gesprächspartnern nicht scheuen. Denn Mieter melden sich in der Regel nur, wenn es ein Problem gibt. Um alle Angelegenheiten rund um Ihr vermietetes Haus rasch regeln zu können, ist es ideal, wenn Sie nicht allzu weit entfernt wohnen.

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