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Haus mit Einliegerwohnung – So profitieren Sie von Fördermöglichkeiten und Steuerersparnis

Planen Sie einen Neubau? Oder möchten Sie Ihre Immobilie kaufen oder umbauen? Dann kann die Planung einer Einliegerwohnung eine Reihe von Vorteilen bringen. Wir erklären, welche steuerlichen und ökonomischen Gesichtspunkte relevant sind.

Die Einliegerwohnung als Homeoffice bietet zur Zeit einen richtigen Mehrwert.

Eine Einliegerwohnung kann als eigenständige Wohnung vermietet werden. Hierfür gibt es Fördermöglichkeiten und Steuervorteile. Aber auch als Homeoffice, Hobby- und Partyraum, Gästewohnung findet eine Einliegerwohnung gute Verwendung

Einliegerwohnung Definition: Was ist eine Einliegerwohnung?

Der Begriff Einliegerwohnung ist Vielen geläufig. Nicht klar ist oft, was die genauen Merkmale dieser Wohnungsform sind. Was muss eine Einliegerwohnung haben? In §11 WoBauG (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz) wird eine Einliegerwohnung so definiert:

„Eine Einliegerwohnung ist eine in einem Eigenheim, einem Kaufeigenheim oder einer Kleinsiedlung enthaltene abgeschlossene oder nicht abgeschlossene zweite Wohnung, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist.“

Konkret heißt das, dass es sich bei der Wohneinheit um eine eigenständige Wohnung handeln muss, in der ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann, ohne Räume des Haupthauses mitzubenutzen. Das erfordert:

eigene Sanitäranlagen, also mindestens WC und Dusche oder Badewanne
eine eigene Kochmöglichkeit, entweder als Küchenzeile im Wohnraum oder eine abgetrennte Küche
laut Gesetz und Rechtsprechung eine Wohnfläche von mindestens 23 Quadratmetern

Muss eine Einliegerwohnung abgeschlossen gegenüber der Hauptwohnung sein?

Abgeschlossen gegenüber der Hauptwohnung muss eine integrierte Wohnung im Sinne der Baugesetze nicht notwendigerweise sein. Die Möglichkeit der eigenständigen Vermietung ist aber nötig. Die Ansprüche an ein Mietobjekt sind heutzutage jedoch so hoch, dass praktisch nur noch komplett vom Hauptgebäude abgeschlossene Einliegerwohnungen zur Vermietung angeboten werden.

Ein gemeinsamer Hauseingang und Flur zum Erreichen des Wohnungseingangs sind aber unabdingbar. Eine Wohnung mit separatem Hauseingang zählt nicht als Einliegerwohnung.

Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung?

Gilt ein Einfamilienhaus mit separater kleinerer Wohnung als Zweifamilienhaus? Nein, das ist nicht so, denn bei einem Zweifamilienhaus sind die Wohnungen in der Regel ungefähr gleich groß. Meistens liegen die Wohnungen dabei in separaten Etagen. Das Entscheidende: Die Wohneinheiten in einem Zweifamilienhaus sind wirtschaftlich und rechtlich getrennt. Es handelt sich um zwei unabhängige Wohnobjekte – abgesehen von der räumlichen Nähe.

Wie Sie von den Vorteilen einer Einliegerwohnung profitieren können

Wer eine Einliegerwohnung besitzt, kann in finanzieller Hinsicht profitieren. Steuerersparnis und staatliche Förderung sind hier die Stichwörter. Weitere Vorteile ergeben sich aus der Multifunktionalität dieser besonderen Wohnungsform.

Einliegerwohnungen haben also im Neubau wie auch in älteren Häusern eine Reihe von Vorteilen.

Vorteil 1: Steuern sparen mit der Einliegerwohnung

Mit der Einliegerwohnung Steuern sparen – ja, das ist möglich.

Um Steuervergünstigungen für die Einliegerwohnung zu erhalten, müssen die formalen Anforderungen, wie weiter oben beschrieben, genau erfüllt werden (eigenes Bad und Kochgelegenheit).

Damit Sie gegenüber dem Finanzamt belegen können, dass die „Einliegerwohnung“ eine abgeschlossene Wohneinheit ist, ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauamtes notwendig. Um die Bescheinigung zu bekommen, müssen bestimmte Anforderungen an Schallschutz und Wärmedämmung erfüllt sein.

Auch müssen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie den unterschiedlichen Gebäudeteilen zuzuordnen sein. Und damit das Finanzamt alle Einnahmen und Ausgaben dem vermieteten Gebäudeteil zuordnen kann, müssen diese über ein separates Bankkonto abgerechnet werden.

Vermietung:

Die Fremdvermietung Ihrer Einliegerwohnung kann sich steuermindernd auswirken.

Den selbstgenutzten Teil Ihres Hauses können Sie als Eigentümer nicht steuerlich geltend machen. Wohl aber die vermietete Einliegerwohnung. Die Steuerlast auf Ihr Einkommen verringert sich so. Bei der Einkommensteuererklärung müssen Vermieter die Anlage V ausfüllen – unabhängig davon, ob sie eine Einliegerwohnung, eine Garage, ein Grundstück oder andere Objekte vermieten.

Die Vermietung einer integrierten Wohnung ist besonders vorteilhaft während der Finanzierungsphase eines Neubaus.

Abschreibung der Gebäudekosten

Nach den gültigen Regeln der „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) können Sie den Kaufpreisanteil für die integrierte Wohnung von der Steuer absetzen. In der Regel liegt dieser Anteil bei 2 Prozent im Jahr. Sie können so die Anschaffungskosten der Einliegerwohnung über einen gewissen Zeitraum steuerlich geltend machen.

Achtung: Die Anschaffungskosten für den Grund und Boden sind nicht abschreibbar.

Werbungskosten: Ausgaben rund um die vermietete Immobilie absetzen

Grundsätzlich dürfen Steuerzahler für einen vermieteten Teil Ihrer Wohnimmobilie sogenannte Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzen (§ 9 Abs. 1 EStG). Ob der vermietete Teil eine Einliegerwohnung ist, spielt dabei keine Rolle.

Voraussetzung ist, dass das Finanzamt erkennen kann, welche Kosten für den vermieteten Teil und welche für den selbst genutzten Teil angefallen sind. Sie müssen daher alle Ausgaben aufteilen, die mit Ihrem Haus- und Grundbesitz zusammenhängen:

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
Reparaturkosten
Instandhaltungskosten
Darlehenszinsen
Nebenkosten
Maklerkosten, wenn vermietet werden soll

Diese Positionen müssen jeweils aufgesplittet werden in individuell zurechenbare Aufwendungen und solche, die das ganze Wohnobjekt betreffen. Achten Sie deshalb darauf, sich für beide Wohneinheiten betreffende Kosten getrennte Rechnungen ausstellen zu lassen. Das kann etwa bei der Renovierung der Fassade oder dem Austausch von Fenstern der Fall sein.

Vorteil 2: Staatliche Förderung für die Einliegerwohnung

Keller, Erdgeschoss, Dachgeschoss, Garage: Wo sollte die Einliegerwohnung liegen? Das können Sie beim Neubau eines Hauses alles gleich mit einplanen. Das ist praktisch – und einfacher als bei einer Bestandsimmobilie. Bei einem Grundstück mit Hanglage bietet es sich an, die zusätzliche Wohneinheit im Souterrain unterzubringen, und zwar zur am Hang gelegenen Seite. So haben Sie volles Tageslicht in den Räumen. Die Privatsphäre beider Wohnparteien wird so recht gut gewahrt. Anders ist das, wenn Haupt- und Einliegerwohnung nebeneinander liegen oder die Einliegerwohnung im Dachgeschoss ist. In diesen Fällen bekommen beide Parteien mehr Geräusche voneinander mit.

Was die staatliche Förderung betrifft, profitieren Sie als den Bau in Auftrag gebende Person, wenn Sie eine Einliegerwohnung integrieren. Bis Juni 2021 war das in Form des KfW-Förderprogramms „Energieeffizient Bauen“ möglich. Mit dem Programm erhielten Bauherren die Förderung je Wohneinheit – bis zu 120.000 Euro sowie Tilgungszuschüsse von bis zu 30.000 Euro.

An Stelle des KfW-Programms mit der Kredit-Nummer 153 trat am 01.07.2021 die „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ kurz BEG mit dem Wohngebäude-Kredit (Nr. 261 und 262). Damit sind die Fördersummen und Tilgungszuschüsse sogar noch gestiegen.

Vorteil 3: Eine Einliegerwohnung erfüllt viele Funktionen

Ein großes Plus des Wohnungstyps „Einliegerwohnung“ ist die Multifunktionalität. Über die Jahre kann eine integrierte Wohnung verschiedene Aufgaben erfüllen und immer wieder anders genutzt werden.

Funktionen einer Einliegerwohnung:

Platz für Home-Office mit klarer Trennung zum Wohnbereich
Nutzung als Praxis für medizinische Behandlungen und Therapien
Schaffung eines Ateliers für Kreative
Den erwachsenen Kindern eine erste eigene Wohnung in der Nähe der Eltern bieten
Den Eltern, Großeltern oder anderen älteren Angehörigen unabhängiges Wohnen mit gegenseitiger Unterstützung durch Familienanschluss bieten
Unterkunft für eine Pflegekraft oder Angehörige mit Pflegebedarf
Gästebereich für Freunde und Verwandte

Gibt es auch Nachteile bei einer Einliegerwohnung?

Bei so vielen Vorteilen bleibt die Frage, ob Einliegerwohnungen auch Nachteile haben. Bedenken müssen Sie natürlich, dass Planungsaufwand und Baukosten für eine Einliegerwohnung anfallen.

Wenn Sie eine rentable Vermietung planen, müssen Sie die Höhe der Mieteinnahmen allen anfallenden Ausgaben gegenrechnen. Meist ergibt sich daraus, dass sich eine Einliegerwohnung finanziell erst ab einer Fläche von etwa 50 Quadratmetern lohnt. Am besten aufgeteilt in zwei Zimmer.

Ein Nachteil von Einliegerwohnungen kann die Einschränkung der Privatsphäre beim Wohnen Tür an Tür sein. Mit fremden Mietern kann es zu Konflikten kommen, wenn es Meinungsverschiedenheiten oder andere Probleme gibt.

Wenn Familienmitglieder die integrierte Wohnung nutzen, kann es durch die große Nähe oder gerade durch die enge persönliche Beziehung zu Streitigkeiten kommen. Manchmal trägt dazu auch eine vergünstigte Miete für Familienmitglieder bei. Es könnte für den Hausbesitzer das subjektive Gefühl entstehen, etwas zu verschenken. Wenn Sie die Miete innerhalb der Familie zu niedrig ansetzen, kann das durchaus steuerliche Nachteile in Sachen Werbungskosten mit sich bringen. Achten Sie in diesem Fall darauf, mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete zu veranschlagen. So können Sie die Werbungskosten komplett – und nicht nur anteilig – steuerlich geltend machen.

Extra-Tipp: Rechte und Pflichten beim Vermieten einer Einliegerwohnung

Eine ins Haupthaus integrierte Wohnung zu vermieten, ist eine schöne zusätzliche Einnahmequelle für Hausbesitzer. Mieteinnahmen können beispielsweise dazu verwendet werden, um Schulden für das gesamte Haus abzubezahlen. Als Vermieter haben Sie dabei einige Vorteile im Gegensatz zu Vermietern von Wohnobjekten, die keine Eigentumswohnung sind:

Mietern gegenüber haben Sie ein Sonderkündigungsrecht: Eine Kündigung können Sie ohne Begründung aussprechen, schwerwiegenden Gründen bedarf es nicht. Festgeschrieben ist dieses Recht in § 573a BGB (1). Dieser gelockerte Kündigungsschutz trägt der großen Nähe beim Zusammenwohnen Rechnung. Diese wird bei schwerwiegenden Streitigkeiten nicht als hinnehmbar gewertet. Gleichzeitig verlängert sich jedoch die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. So erhält der Mieter zwar keine Begründung, aber etwas mehr Zeit für die erneute Wohnungssuche.

Mieter können sich einzig gegen die unbegründete Kündigung des Mietverhältnisses wehren, indem sie sich auf die sogenannte Sozialklausel berufen. Damit diese greift, müssen Mieter die besondere Härte der Kündigung nachweisen.

Als Vermieter einer Einliegerwohnung haben Sie außerdem das Recht, die Heizkostenordnung zu umgehen. Dadurch können Sie – statt wie sonst gesetzlich vorgeschrieben – die Quadratmeterzahl der integrierten Wohnung, und nicht den Verbrauch als Abrechnungsmaßstab anlegen. Allerdings muss dieser Modus explizit im Mietvertrag festgeschrieben sein.

Einliegerwohnung versichern

Wie immer, wenn es um den Immobilienerwerb und das Wohnen geht, legen wir Ihnen ihre finanzielle Absicherung ans Herz. Zum Beispiel mit unserer Wohngebäudeversicherung , der Hausratversicherung und besonders für Vermieter: der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Fazit

Eine Einliegerwohnung im Neubau zu planen, kann finanzielle Vorteile haben – genauso wie der Erwerb eines bestehenden Hauses mit integrierter Einliegerwohnung. Die steuerlichen Vorteile und staatlichen Fördermöglichkeiten sollten Sie kennen und nutzen. In Sachen Multifunktionalität sind Einliegerwohnungen eine großartige Sache – sei es für Gäste, die Eigennutzung oder Fremdvermietung.