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Haus abreißen und neu bauen – Was beachten?

Sie haben lange ein Baugrundstück gesucht und sind endlich fündig geworden. Der Haken: Auf dem Grundstück steht ein altes Haus. Was kostet ein Hausabriss? Welche Genehmigungen braucht man dafür? Oder lohnt es sich, den Altbestand zu sanieren?

Das alte Haus wird abgerissen. Man sieht nur die Staubwolken und den Arm des Baggers. Bald soll ein neues Heim hier entstehen. Baue auf und reiße nieder, dann hast du Arbeit immer wieder.

Nicht immer ist es mit etwas Farbe und einer neuen Heizung getan. Dieses alte Haus war leider nicht mehr zu retten. Die Sanierung hätte mehr gekostet, als der Abriss und der Neubau zusammen.

Grundstück mit Altbestand gefunden

Wer schon einmal nach einem passenden Baugrundstück gesucht hat, weiß, wie schwierig das sein kann. Viele Faktoren müssen stimmen: Der Ort, die Größe, die Lage und nicht zuletzt der Preis. Umso größer ist die Freude, wenn es geklappt hat. Doch halt: Auf dem Traumgrundstück steht ein altes Haus. Der Altbestand ist in einem schlechten Zustand und passt auch nicht zu Ihren Vorstelllungen – eine Sanierung ist ausgeschlossen. Wenn Sie sich gegen eine Sanierung entscheiden, können Sie unkalkulierbaren Risiken aus dem Weg gehen. Kann man das Haus einfach abreißen und neu bauen?

Was kostet ein Hausabriss und Neubau? Kosten realistisch kalkulieren

Ärgerlich, aber wahr: Wenn sich der Hausabriss mit anschließendem Neubau in einem konkreten Fall nicht lohnt, sollten Sie nach einem anderen Grundstück Ausschau halten. Doch woher weiß man, ob es sich lohnt, ein Gebäude abzureißen und neu zu bauen?

Zunächst müssen die Kosten für den Hausabriss realistisch kalkuliert werden. Diese werden häufig unterschätzt. Als grobe Richtschnur kann man für einen Abriss eines durchschnittlichen Wohnhauses 100 bis 150 Euro pro m² rechnen.

Als Basisdaten zur Kalkulation müssen Sie berücksichtigen

Art des Hauses
Größe des Hauses
Höhe des Hauses
Ist das Haus freistehend?
Hat das Haus einen Keller? Wie groß ist er?
Hat das Haus eine Garage? Wie groß ist sie?
Wie groß ist die befestigte Außenfläche?
Art des Daches und Material der Dacheindeckung

Der Quadratmeterpreis für einen Hausabriss kann aber auch deutlich höher als oben angegeben liegen. Diese Faktoren können einen Hausabriss verteuern:

Schlechte Zugänglichkeit des Grundstücks
Giftige Stoff, die entsorgt werden müssen (z.B. Asbest)
Art der Heizung (z.B. Ölheizung, Gasheizung oder Nachtspeicherheizung)

Wenn Sie die Kosten für den Hausabriss kalkuliert haben, kommen die Kosten für den Neubau dazu. Für ein Durchschnittshaus kann man in Deutschland mit einer Kostenspanne von 1.500 bis 2.500 Euro pro m² rechnen. Hinzu kommen noch rund 15 bis 20 % Baunebenkosten. Zuletzt entstehen gegebenenfalls noch Kosten für die Gestaltung von Grundstück und Garten.

Aufwand des Hausabrisses schätzen: Rückbaukonzept erstellen lassen

Mit einem Rückbaukonzept – auch Abbruchkonzept oder Entsorgungskonzept genannt – lässt sich die Bausubstanz vor dem Abbruch bewerten. So können Sie einschätzen, wie hoch der Aufwand für die Sortierung und Entsorgung der verbauten Stoffe sein wird. Warum ist das wichtig? Bei einem Hausabriss sollen möglichst viele Stoffe anschließend wiederverwertet, also recycelt werden. Das sieht das Kreislaufwirtschaftsgesetz (KrwG) vor. Um das zu erreichen, müssen vorab alle schadstoffhaltigen Materialien identifiziert, fachgerecht ausgebaut und beseitigt werden.

Rechtliche Aspekte: Genehmigung für Hausabriss

Sie haben den Entschluss gefasst, das alte Haus abzureißen. Aber dürfen Sie jetzt einfach so mit den Abrissarbeiten beginnen? Oder ist in jedem Fall eine Abrissgenehmigung nötig? Das ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die genauen landesrechtlichen Regelungen finden Sie in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. Oft ist keine Abrissgenehmigung nötig, besonders wenn das Haus unter einer Größe von 300 m²liegt. Gemeldet werden muss ein Abriss jedoch immer – und zwar beim zuständigen Bauamt. Keinesfalls sollten Sie mit dem Abriss beginnen, bevor die erforderlichen Genehmigungen vorliegen bzw. das Abrissvorhaben angemeldet haben. Denn dann drohen Bußgelder, die im fünfstelligen Bereich liegen können.

Nicht vergessen: Entrümpelung des Abrisshauses

Bevor ein Haus abgerissen werden kann, muss es gründlich entrümpelt werden. Und das kostet Zeit und Geld. Im Idealfall ist das Haus leer, wenn Sie es übernehmen. Meist gibt es aber trotzdem noch genug zum Entrümpeln: Dinge wie Fußbodenbeläge, Gardinenstangen, Kellerregale, Einbauschränke und Innentüren müssen entfernt werden – eben alles, was kein Bauschutt ist. Im ungünstigsten Fall müssen Sie sich noch um die fachgerechte Entsorgung von Möbeln, Elektrogeräten, Lampen und mehr kümmern.

Strom-, Gas- und Wasserversorger informieren

Bevor die Abrissarbeiten beginnen, müssen Sie die Strom-, Gas- und Wasserversorger informieren. Vorhandene Strom- und Gas-Netzanschlüsse müssen aus Sicherheitsgründen getrennt werden. Hierzu informieren Sie einfach Ihren entsprechenden Anbieter. Meist lassen sich mit Hilfe eines Formulars der Ausbau der Zähler und die Trennung der Anschlüsse veranlassen. Um die Nutzung der Anschlüsse für den Neubau zu erleichtern, sollten sie gut gekennzeichnet werden.

Wann lohnt es sich, das alte Haus zu sanieren?

Sie haben ein Grundstück mit Altbestand erworben und das alte Haus gefällt Ihnen? Wenn die Immobilie Ihren Vorstellungen von Größe und Raumaufteilung entspricht und der alte Charme Ihnen gefällt, können Sie auch eine Sanierung ins Auge fassen.

Den Sanierungsaufwand für ein baufälliges Haus realistisch einzuschätzen, ist allerdings selbst für versierte Laien schwierig. Schnell kann das Sanierungsprojekt zu einem finanziellen Fass ohne Boden werden. Darüber können am Ende meist auch nicht eine gute Lage und eine gewachsene Infrastruktur hinwegtrösten. Ein höherer Energieverbrauch, das Alter der Bausubstanz und mangelnder Schallschutz sprechen in vielen Fällen gegen eine Sanierung. Auch haben sich die Ansprüche an die Raumaufteilung mit der Zeit geändert. Moderne offene Wohnbereiche, wie sie heutzutage in sind, lassen sich manchmal – aber nicht immer – durch einen grundlegende Grundrissänderungen gestalten.

Einen ersten Anhaltspunkt zur Orientierung kann die von der „Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. im Jahr 2016 herausgegebenen Studie „Bestandsersatz 2.0 - Potenziale und Chancen“ geben. Die Autoren weisen darauf hin, dass insbesondere Bestandsgebäude der 50er bis 70er Jahre, die vor der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erbaut wurden, oft nicht mehr wirtschaftlich saniert werden könnten. Neben den energetischen Defiziten mangele es oft an der Qualität der Bauten. Grund dafür sei die Mangelsituation in Nachkriegszeiten sowie der damalige Fokus auf Quantität im Haus- und Wohnungsbau.

Allgemein resultiert aus ihren Untersuchungen die Tendenz, dass die Sanierung bei Ein- und Zweifamilienhäusern in der Regel teurer ist, als ein Hausabriss mit anschließendem Neubau. Um dies als Tatsache hinzustellen, spielten aber zu viele unterschiedliche Faktoren in die Preiskalkulation hinein.

Ziehen Sie am besten einen Sachverständigen hinzu, um genau zu prüfen, wie hoch der Sanierungsaufwand in Ihrem konkreten Fall ist. Alle Einflussfaktoren müssen berücksichtigt werden, was eine umfassende Bestandsanalyse notwendig macht. Schließlich sollten die Kosten im Rahmen bleiben und Ihre Vorstellungen von der sanierten Immobilie sollten sich auch umsetzen lassen.

Staatliche Förderung: Gibt es mehr Unterstützung für Neubauten oder Sanierungen?

Hausabriss und Neubau oder Sanierung von Altbestand – kann ein Blick auf die Fördermöglichkeiten durch den Staat als Entscheidungshilfe dienen? Hier gibt es leider keine eindeutige Antwort. Die gute Nachricht ist aber, dass sowohl energieeffiziente Neubauten als auch energetische Sanierungen vom Staat finanziell gefördert werden.

Ob Sie für einen Neubau oder eine Haussanierung mehr Fördergeld bekommen, hängt jedoch von vielen Faktoren ab. Eine guten Überblick über passende Fördermittel gibt das unabhängige Verbraucherportal zum Thema Bauen und Sanieren www.baufoerderer.de des Bundesverbandes der Verbraucherzentralen und Verbraucherverbände.

Richtig versichert

Beim Bau eines Hauses ist der Abschluss einer Bauleistungsversicherung empfehlenswert. Abhängig von der Summe, die für das Bauvorhaben veranschlagt wird, könnte auch eine Bauherrenhaftpflichtversicherung notwendig werden.