Wohnung und Kosten teilen
Neben den meistens finanziellen Gründen für die Untervermietung eines Zimmers oder einer ganzen Wohnung gibt es auch andere gute Gründe. So manche möchten ihren Lebensstil ändern und nicht mehr allein wohnen. Also werden passende Mitbewohner gesucht. Andere arbeiten oder studieren an einem anderen Ort, möchten die alte Wohnung aber nicht aufgeben, weil sie eine Rückkehr planen. Und es ist noch nicht lange her, da wurden Wohnungen oder Zimmer für die Dauer einer Urlaubs- oder Weltreise untervermietet. Haupt- und Untermieter haben gleichermaßen Vorteile davon. Und was sagt der Vermieter?
Müssen Hauptmieter eine Erlaubnis vom Vermieter einholen?
Ja, allerdings hängt das rechtlich vom Einzelfall ab. Auf alle Fälle ist es notwendig, den Vermieter von Ihrem Vorhaben zu unterrichten und sich eine schriftliche Bestätigung ausstellen zu lassen. Das gilt auch, wenn Sie Wohnungseigentümer sind: In diesem Fall muss die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft in Kenntnis gesetzt werden und zustimmen.
Es gibt Fälle, bei denen ein berechtigtes Interesse besteht, ein Zimmer unterzuvermieten. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn durch den Auszug eines Familienmitglieds ein freies Zimmer entsteht. Denkbar ist auch ein finanzieller Engpass, weswegen eine WG gegründet werden muss. In diesen Fällen kann der Vermieter nur aufgrund dringender Gründe widersprechen.
Wenn hingegen nahe Familienangehörige wie der Ehepartner oder eigene Kinder einziehen wollen, so zählt das nicht als Untermiete. Das gleiche gilt auch für den Zuzug von Pflegepersonal. In diesen Fällen muss zwar rechtlich nicht um Erlaubnis gefragt werden, aber Sie sollten den Vermieter informieren.
Es gibt jedoch auch Fälle, bei denen der Vermieter die Erlaubnis verweigern kann. Das gilt etwa, wenn dadurch eine Überbelegung entsteht: Sollte mehr als eine Person pro Zimmer in der Wohnung leben, wird es problematisch. Für den Vermieter kann es auch unzumutbar sein, einer Untervermietung zuzustimmen. Das kann der Fall sein, wenn der zukünftige Untermieter bereits in der Vergangenheit negativ auffällig geworden ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn er die Nachbarschaftsruhe regelmäßig gestört oder die Miete nicht zuverlässig bezahlt hat.
Leichter ist es, nur Teile der Wohnung unterzuvermieten und nicht die ganze Wohnung. Wenn Sie z. B. ein Zimmer behalten, dieses nur von Ihnen bewohnt wird und Ihren Hausrat enthält, so haben sie rechtlich einen stärkeren Anspruch auf eine Untermiete.
Sollte die Zustimmung verweigert werden, entsteht ein Sonderkündigungsrecht ( § 540 Abs. 1 BGB). Dann kann der Mieter den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist kündigen. Sollte diese Verweigerung rechtlich nicht einwandfrei sein, kein Grund angegeben werden oder der Vermieter dem Mieter aufgrund der (geplanten) Untervermietung kündigen, entstehen Konsequenzen, die bei einem Rechtsstreit in Schadensersatz münden können.
Kann ich über AirBnB untervermieten?
Grundsätzlich ist eine Untervermietung der Wohnung durch AirBnB möglich, aber es gibt zwei Dinge zu beachten: Erstens, eine gewerbliche Untervermietung wie durch AirBnB fällt bei der Zustimmung durch den Vermieter in eine andere Kategorie. Einer gewerblichen Nutzung der Wohnfläche kann der Vermieter widersprechen. Zweitens, in einigen deutschen Großstädten besteht inzwischen ein Zweckentfremdungsverbot. Das heißt, dass Wohnraum nur für privates Wohnen verwendet werden darf. Ob das in Ihrer Stadt der Fall ist, entnehmen Sie den Satzungen der jeweiligen Stadt. Wird diesem Verbot zuwidergehandelt, entstehen gewaltige rechtliche Probleme.
Wichtig ist auch die steuerliche Einschätzung der Untervermietung. Für das Finanzamt muss klar sein, dass es sich nicht um eine gewerbliche Vermietung handelt. Die richtige Einschätzung durch das Finanzamt entsteht dabei durch Indizien. Wenn Sie z. B.:
- regelmäßig frische Handtücher bereitstellen oder
- das Frühstück zubereiten oder
- ein Entgelt für die Reinigung erhalten,
so kann dieses Mietverhältnis als gewerblich eingestuft werden, wodurch Gewerbesteuer abgeführt werden muss. Einnahmen durch Mieten werden in der Einkommenssteuererklärung erfasst.
Muss ich einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen?
Nein, aber die Schriftform ist definitiv die bessere Wahl. Eine Untermiete kann zwar mündlich vereinbart werden, aber dadurch entstehen rechtliche Unklarheiten. Durch die Schriftform stellen Sie Klarheit und Rechtssicherheit her.
Achten Sie darauf, dass folgende Punkte im Untermietvertrag enthalten sind:
- Namen der Vertragsparteien,
- genaue Bezeichnung der Wohnung,
- zu zahlende Miete, inklusive der Nebenkosten sowie die Kaution,
- Bezug auf den Hauptmietvertrag, insbesondere auf die dortige Regelung zu Schönheitsreparaturen,
- Beginn und Ende des Mietverhältnisses
- Unterschriften beider Parteien.
Der Untermieter hat gegenüber dem Mieter Rechte und Verpflichtungen, genau wie der Mieter gegenüber dem Vermieter. Der Untermiet-Vertrag ist auch dann rechtlich wirksam, wenn die Erlaubnis durch den Vermieter (noch) nicht eingeholt worden ist.
Welche Versicherungen sind für Hauptmieter und Untermieter sinnvoll?
Die Hausratversicherung und Haftpflichtversicherung sind zwei essenzielle Bestandteile für eine sichere Untermiete. Bevor die Untermiete vertraglich abgeschlossen wird, sollten Sie die Versicherungssituation erfassen.
Lassen Sie sich die Haftpflichtversicherung des Untermieters bestätigen: Entstehen durch diesen Schäden, ist nämlich dessen Haftpflichtversicherung dafür zuständig und in der Regel nicht die Hausratversicherung des Hauptmieters. Wichtig ist bei der Haftpflichtversicherung, dass Gefälligkeiten mitversichert sind. Entsteht etwa beim Blumengießen für den Hauptmieter ein Fleck am Boden oder an der Wand, so leistet die Versicherung für diese oder andere Gefälligkeiten einen Schadensersatz. Ebenfalls relevant sind Policen, die Mietsachschäden (z. B. Rotweinflecken am Teppich) oder eine Schlüsselversicherung enthalten.
Die Hausratversicherung des Hauptmieters versichert in der Regel fremdes Eigentum mit, wenn der Hauptmieter in der gleichen Wohnung mit wohnt. Wenn er selbst nicht dort wohnt, kann er einen Vertrag für eine möblierte Wohnung abschließen: In diesem Fall ist nur dessen Eigentum versichert, aber nicht das des Untermieters.
Werden Gegenstände gemeinsam verwendet, ist die rechtliche Trennung im Fall der Fälle nicht mehr so einfach. Daher sollten Sie bei Gegenständen wie Waschmaschinen oder Kühlschränken genau darauf achten, wie die Eigentumsverhältnisse sind und den Versicherungsschutz individuell klären.
Untermieter können je nach Lebenssituation unterschiedliche Varianten der Versicherung mitbringen. Sind diese z. B. über die Eltern mitversichert, kann ein Tarif für eine Außenversicherung in der Hausratversicherung bereits inkludiert sein. Dadurch ist der Hausrat auch außerhalb der eigenen vier Wände abgesichert, etwa für einen Raum oder für eine Zeitspanne. Ist das nicht mehr der Fall, kann eine günstige Hausratversicherung abgeschlossen werden, da nur ein Zimmer in der Wohnung versichert werden muss.
Allgemein gilt, dass Sie sowohl bei der Haftpflichtversicherung als auch bei der Hausratversicherung den Überblick behalten sollten. Überprüfen Sie Ihre Versicherung und diejenigen des Untermieters, damit nach dem Einzug alles geklärt und sicher ist.
Fazit: Hausrat- und Haftpflichtversicherung sind sinnvoll bei der Untermiete
Leben Menschen zusammen, ist es schön. Aber selbst bei den schönsten Dingen können Missgeschicke passieren. Eine Versicherung ist dafür da, dass ein kleines Missgeschick keine langen und teuren Folgen nach sich zieht.
Mit einer Hausratversicherung schützen Sie Ihr Eigentum vor Diebstahl, Brand oder Wasserschäden. Das ist insbesondere bei teuren Gegenständen oder einem großen Hausrat besonders sinnvoll.
Eine private Haftpflichtversicherung ist hingegen für den Untermieter besonders wichtig, da Schäden am Eigentum des Hauptmieters in den meisten Fällen nicht über dessen Hausratversicherung abgewickelt werden können.
Wenn Sie die notwendigen Schritte, also
- die Erlaubnis durch den Vermieter,
- das Abklären der Rechtslage in der örtlichen Stadt,
- das Festhalten der Vereinbarung in einem Untermiet-Vertrag
- und die Sicherstellung des Versicherungsschutzes,
vorbereitet und umgesetzt haben, steht einer erfolgreichen Untermiete nichts im Weg.
