Was ist Gemeinschafts- oder Sondereigentum?
Das Wohneigentumsgesetz (WEG) unterscheidet zwischen Sondereigentum, das abgesonderte und abgeschlossene Alleineigentum, und Gemeinschaftseigentum, das allen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung steht. In der Teilungserklärung der Immobilie wird vermerkt, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist. Die Unterscheidung von Gemeinschafts- und Sondereigentum ist grundlegend für die Entscheidungungen der WEG. Die Entscheidungsbefugnis umfasst i.d.R. nur das Gemeinschaftseigentum.
Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum sind Flächen, Räume und Gegenstände, die jederzeit allen Eigentümern zur Verfügung stehen und Teil der äußeren Gestaltung sind.
Dazu gehören:
- Grundstücksfläche und Fundament
- Dach, Außenwände und tragende Innenwände
- Konstruktionsteile von Balkonen, Decken und Böden
- Treppenhäuser, Kellergänge
- Waschküchen und Trockenräume
- Versorgungsleitungen für Wasser, Strom, Gas, Heizung und Telefon bis zum Übergang in die im Sondereigentum stehenden Räume
Sondereigentum
Sondereigentum besteht aus Räumen und Bestandteilen des Gebäudes, die ohne Auswirkungen und Beeinträchtigungen auf das Gemeinschaftseigentum verändert, beseitigt oder eingefügt werden können.
Zum Sondereigentum zählt man in der Regel:
- Anstrich und Verputz von Innenwänden und Decken
- nichttragende Zwischenwände
- Fußbodenbelag, dazu Balkon- und Terrassenbelag
- Innentüren und die Innenseite der Wohnungseingangstür
- Innenseite der Fenster und deren Beschläge
- Von der Hauptleitung in das Sondereigentum abzweigenden Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Heizung und Telefon
Grenzfälle bei Gemeinschafts- oder Sondereigentum
Zwischen Gemeinschafts- oder Sondereigentum lässt sich nicht immer einfach unterscheiden. In der Teilungserklärung enthaltene Eigentumszuordnungen können rechtlich unwirksam sein, wenn darin Gemeinschaftseigentum fälschlicherweise zu Sondereigentum erklärt wird.
Balkone
Die Innenseite des Balkons zählt zum Sondereigentum: etwa der Innenanstrich, der Bodenbelag und das Mörtelbett. Die Decke des Balkons, dessen Außenwände und der Brüstungsbelag sind hingegen Gemeinschaftseigentum.
Fenster
Fenster sind normalerweise Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. In der Teilungserklärung kann jedoch eine Sonderregelung enthalten sein, durch die Wohnungseigentümer Fenstersanierungen auf eigene Kosten durchführen. Damit soll die Instandhaltungsrücklage (§ 21 WEG Abs. 5 Nr. 4) geschont werden. Die äußere Gestalt darf dabei nicht verändert werden. Das bedeutet, dass das Rahmenmaterial und die Farbe des Anstriches mit der Eigentümergemeinschaft abgestimmt werden müssen und nicht von den übrigen Fenstern abweichen dürfen.
Garten und Terrassen
Gärten, Teile von Gärten oder Terrassen können kein Sondereigentum sein. In der Teilungserklärung lässt sich jedoch ein Sondernutzungsrecht eintragen. Mit diesem Sondernutzungsrecht haben Eigentümer die Befugnis, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen.
Wohnungseingangstüre
Der Innenbereich der Wohnungseingangstür ist Sondereigentum. Daher kann dieser nach Wünschen des Eigentümers verändert werden. Der Außenbereich ist allerdings Bestandteil des Treppenhauses und zählt daher zum Gemeinschaftseigentum. Dieser darf nur nach Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft verändert werden.
Garagen und Stellplätze
Garagen, Stellplätze in Tiefgaragen oder in Parkhäusern können Sondereigentum sein. Stellplätze müssen dabei deutlich markiert sein und als solche im Grundbuch eingetragen sein. An offenen Grundstücken können Stellplätze kein Sondereigentum sein. In der Teilungserklärung kann jedoch ein Sondernutzungsrecht eingetragen sein. Wurde ein Sondernutzungsrecht vereinbart, können auch Stellplätze auf offenen Flächen von einem Eigentümer allein genutzt werden.
Spezialfall Heizung: Gemeinschafts- oder Sondereigentum?
Ein Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2011brachte Klarheit bei der Frage, ob Heizungsrohre und Bestandteile von Heizungen, die sich in Gemeinschaftseigentum befinden, als Gemeinschafts- oder als Sondereigentum gewertet werden. Im Wortlaut befand der Bundesgerichtshof:
„Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.“
Das bedeutet, dass Heizkörper und deren Leitungen zur Zentralheizung in der Teilungserklärung oder durch eine Vereinbarung zum Sondereigentum werden können. Das bedeutet hingegen nicht, dass diese automatisch als Sondereigentum gewertet werden, denn in der Regel stehen zentrale Heizungen und deren Leitungen im Gemeinschaftseigentum. Es kommt daher auf den jeweiligen Einzelfall an und was unter den Wohnungseigentümern vereinbart worden ist.
Gemeinschafts- oder Sondereigentum: Worüber darf die WEG entscheiden?
In der Eigentümerversammlung können Modernisierungsmaßnahmen nur bei Gemeinschaftseigentum beschlossen werden. Die daraus entstandenen Kosten werden nach § 16 Abs. 2 WEG auf alle Eigentümer der Immobilie umgelegt.
Bei Sondereigentum hingegen liegt die Verantwortung alleinig bei ihren jeweiligen Eigentümern. Die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung liegen ausschließlich bei ihnen. Nach § 14 Abs. 1 WEG müssen Eigentümer darauf achten, dass sie das Sondereigentum so instand halten, dass bei keinem anderen Wohnungseigentümer Nachteile entstehen.
In der Konsequenz hat die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht immer die notwendige Entscheidungsbefugnis, um z. B. Heizkörper und -rohre die als Sondereigentum gelten, zu modernisieren. In solchen Fällen können Eigentümer, die sich gegen die Modernisierung ihrer Heizung entscheiden, von der Eigentümergemeinschaft nicht zu diesem Schritt gezwungen werden.
Wie unterschiedliche Interessen den Zustand von Gemeinschaftseigentum beeinflussen
Wenn Sie eine Wohnung kaufen wollen, sollten Sie vor dem Kauf die Teilungserklärung gründlich studieren. Diese finden Sie im Grundbuch bzw. beim Grundbuchamt. Hier ist festgelegt, welche Teile der Wohnung, der Ein- und Anbauten und der Zuleitungen Sondereigentum sind. Das sind die Teile, die Sie nach Ihren Wünschen umbauen, herausreißen oder bunt streichen können.
Dort steht auch, was dem Gemeinschaftseigentum angehört, bei dem die ganze WEG ein Wort mitzureden hat. Wie ist der Zustand? Ist er gepflegt? Modernisiert? Wenn nicht, gibt unter Umständen innerhalb der WEG Parteien, die bei der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums auf der Bremse stehen. Vermieter und Selbstnutzer können unterschiedliche Prioritäten haben. Vermieter könnten weniger daran interessiert sein, viel Geld in Wohnung und Gemeinschaftseigentum zu investieren als Selbstnutzer. Aber vielleicht gibt es auch Querulanten und Geizhälse unter den Eigentümern, denen der Zustand der Balkone, des Außenanstrichs oder des Treppenhauses absolut egal sind. Dauerhaft durchsetzen werden sie sich wohl nicht, wenn sie vereinzelt auftreten. Aber stellen sie die Mehrheit, kann es zu Problemen führen.
Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft werden durch unterschiedlichen Zielsetzungen und Interessen beeinflusst. Dies kann zu Konflikten innerhalb der WEG führen, die oft genug vor Gericht ausgefochten werden müssen.
