RATGEBER

Fassadensanierung - Alles andere als nur Fassade!

Als Außenhülle eines Hauses übernimmt die Fassade viele wichtige Funktionen: Sie schützt vor Kälte, Wärme, Wind und Wetter, sichert vor Lärm und Feuer, sorgt für Licht und Luft und verleiht nicht zuletzt dem Haus ein Gesicht. Doch nur solange bis der Putz bröckelt, schimmelt oder rissig wird. Dann wird es höchste Zeit, die Fassade zu sanieren. Wir zeigen Ihnen in diesem Ratgeberbeitrag, wann die Fassade eine Sanierung braucht, welche Maßnahmen hierfür notwendig sind, welche Materialien infrage kommen und mit welchen Kosten Sie bei einer Fassadensanierung rechnen müssen.

Sanierte und unsanierte Halfte eines Gebäudes. Fassadensanierung ist mehr als nur optische Erneuerung. Die Fassadensanierung dient vor allem dem Gebäudeerhalt

Die Hausfassade hat viele Funktionen: Sie schützt das Gebäude vor Wärme, Kälte, Wind und Wetter und verleiht dem Haus ein Gesicht. Spätestens wenn der Putz bröckelt, ist eine Fassadensanierung notwendig.

Welche Aufgaben übernimmt die Fassade?

Als Schnittstelle und Gebäudehülle wird die Fassade sowohl von innen als auch von außen beansprucht. Ihre Aufgabe ist es, den Bewohnern eines Gebäudes eine angenehme und behagliche Raumatmosphäre zu schaffen. Nach außen bietet die Fassade Schutz vor Wind, Regen, Kälte sowie auch Wärme und hat so Einfluss auf die Energieeffizienz eines Gebäudes.

Und nicht zuletzt steht die Fassade als wichtiges Gestaltungselement für die Optik des Hauses, als Blickfang und die Identifikation der Nutzer und Nutzerinnen mit dem Gebäude. Sie bietet zudem die Möglichkeit der Veränderung, insbesondere, wenn sie einer Sanierung unterzogen werden muss.

Wie lange hält eine Fassade?

Gerade die Bestandteile der Gebäudehülle, wie Fenster, Dach oder Fassade sollen eine möglichst lange Lebensdauer haben. Daher ist es wichtig, hier generell auf hochwertige, langlebige Materialien und zukunftsweisende Lösungen zu achten, ebenso auf eine ausreichend dicke Dämmung darunter. Normalerweise haben die Fassaden von Häusern eine lange Haltbarkeit. In der Regel muss ein Außenputz erst nach etwa 50 Jahren erneuert werden. Bei Häusern in geschützter Lage und je nach verwendetem Material kann die Fassade auch noch wesentlich länger intakt und gutem Zustand sein. Hat sich im Laufe der Zeit, Schmutz und Staub auf der Fassade abgelagert, reicht es meist, sie zwischendurch einfach mal zu reinigen.

Was versteht man unter einer Fassadensanierung?

Generell versteht man im Bauwesen unter einer Sanierung die bautechnische Wiederherstellung, Wiederinstandsetzung oder Modernisierung eines gesamten Bauwerks oder Teilen davon. Ziel ist es vor allem, den Wert des Gebäudes zu erhalten, Schäden zu beseitigen und den Wohnstandard zu verbessern. Hierzu bereits erschienen sind die Ratgeber zu Kellersanierung, Fenstersanierung, und Dachsanierung sowie aktuell vorliegend die Fassadensanierung.

Liegen nur geringe oder punktuelle Schäden vor, genügt häufig das Streichen der Fassade und Ausbessern der beschädigten Putzstellen. Fängt allerdings der Putz an einzelnen Stellen an zu bröckeln, bekommt er sichtbare Risse, blättert die Farbe ab oder bilden sich Schimmel, Algen und Moos, kann die Fassade ihre wichtige Schutzfunktion für das darunter liegende Mauerwerk nicht mehr richtig und wirksam erfüllen. Dann muss in jedem Fall die Fassade saniert, das heißt erneuert werden. Mit der bautechnischen Sanierung geht meist auch eine energetische Sanierung mit neuer bzw. zusätzlicher Dämmung einher.

Unser Rat: Begutachten Sie regelmäßig die Fassade Ihres Hauses, damit aus kleinen Rissen keine großen Schäden werden.

Was sind typische Fassadenschäden?

Vor Beginn der Fassadensanierung sollten in jedem Fall eine Zustands- und Ursachenanalyse durchführen lassen, um alle Schäden an der Fassade aufzunehmen bzw. um zu ermitteln, worauf sie zurückzuführen sind und wie man künftig diese Schäden verhindert. Dazu gehört auch eine umfassende Prüfung der Fassadensubstanz, um einzuschätzen, welche Sanierungsmaßnahmen infrage kommen.

Typische Schäden an der Fassade sind:

Verwitterte, ausgeblichene Fassadenfarbe
Risse im Putz, Mauerwerk oder in Betonwänden
Stark abgenutzte, verwitterte Fassaden
Grün bis schwarz verfärbte Fassadenflächen mit Moos-, Pilz- oder Algenbelag
Feuchte Wände, abplatzende oder abbröckelnde Putzschichten und ggf. Ausblühungen
Gerissene, verwitterte oder ausgewaschene Fugen
Mechanische Beschädigungen
Beschädigungen am Wärmedämmverbundsystem (WDVS)

Eventuelle innere Hohlräume kann ein geübter Heimwerker durch Abklopfen der Fassade mit einem Gummihammer meist selbst feststellen. Ob der Putz an der Fassade noch in Ordnung ist, lässt sich mittels eines Klebebandes testen: Hierfür drückt man das Klebeband fest auf die Fassade und zieht es mit einem Ruck ab. Bleiben Farbreste an dem Klebeband zurück, muss der Putz vor dem Neuanstrich grundiert werden. Bleiben ganze Putzstücke am Klebeband hängen, ist das ein Indiz für eine komplette Sanierung sein.

Unser Rat: Ziehen Sie sowohl für die Ursachenanalyse als auch für die Planung und Umsetzung einer kompletten Sanierungsmaßnahme in jedem Fall einen Fassadenspezialisten hinzu. Das sind auf Renovierung und Sanierung spezialisierte Handwerksbetriebe, Bauunternehmen, Maler oder Stuckateure. Kleinere Maßnahmen wie ein Neuanstrich oder die Ausbesserung kleiner Risse kann ein handwerklich geübter Hausbesitzer häufig auch selbst übernehmen.

Braucht man für die Fassadensanierung eine Baugenehmigung?

Soll die Fassade saniert wird, stellt sich je nach Umfang der Sanierungsmaßnahme die Frage, ob hierfür eine Baugenehmigung erforderlich ist. Das lässt sich leider nicht pauschal beantworten, da die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer hier unterschiedliche Regelungen und Vorschriften haben.

Die überwiegende Zahl der Landesbauordnungen sieht zwar eine Genehmigungsfreiheit für Außenwandbekleidungen, einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung, Verblendungen und Verputz vor. Doch oft gibt es zusätzlich örtliche Bauvorschriften bzw. eine sogenannte Gestaltungssatzung der Gemeinde, mit der das Stadt- oder Ortsbild erhalten werden soll. Sie sind vorrangig anzuwenden. Das betrifft vielfach auch die Auswahl der Fassadenfarbe. Daher empfehlen wir, sich vor Beginn der Fassadensanierung bei der zuständigen Behörde zu informieren.

Übrigens: Für denkmalgeschützte Häuser gelten spezielle Regelungen. Hier sollte man in jedem Fall die Genehmigung der zuständigen Behörde einholen.

Welche Möglichkeiten der Fassadensanierung gibt es?

Neuer Fassadenanstrich

Sonne, Wind und Wetter, Autoabgase oder Abdrücke vom Fußballspiel der Kinder hinterlassen auf jeder Fassade im Laufe der Zeit ihre Spuren. Eine Fassadenreinigung und ein neuer Anstrich lassen hier ein Haus in neuem Glanz erscheinen.

Der neue Fassadenanstrich ist jedoch sorgfältig vorzubereiten. Zunächst muss die Fassadenoberfläche von Moos, Erde, Staub und sonstigem Dreck gesäubert und lose Stücke entfernt werden. Sofern der Putz Löcher und Risse aufweist, sind diese vorab auszubessern. Denn nur wenn die Fassade in Ordnung ist und keine Hohlräume aufweist, kann man mit dem Anstrich beginnen:

Als erstes trägt man auf den Putz die Grundierung auf. Sie sollte mindestens eine Nacht trocknen. Sie hält die Farbe und hilft, dass diese nicht zu sehr vom Putz aufgesogen wird.
Dann wird die erste Schicht Farbe, der sogenannte Voranstrich, aufgetragen. Auch sie muss gut durchtrocknen.
Es folgt der zweite, der Schlussanstrich, der alles gut abdeckt.

Die Farbauswahl richtet sich nach dem persönlichen Geschmack des Bauherrn bzw. der Bauherrin. Es kommt aber auch darauf an, dass die Fassadenfarbe den individuellen Belastungen, denen eine Fassade ausgesetzt ist, standhält und zum Untergrund passt.

Wer die Fassade regelmäßig umgestalten möchte, wählt am besten eine Silikatfarbe. Sie harmoniert mit mineralischen Untergründen und ist leicht abwaschbar. Dazu wirkt sie desinfizierend und beugt so Schimmel- oder Pilzbildung vor. Kalkfarben eignen sich ebenfalls gut für mineralische Untergründe. Sie sind allerdings nicht so beständig und haben weniger Deckkraft. Dafür punkten sie mit ihrer Diffusionsoffenheit und der Fähigkeit, Feuchtigkeit gut zu regulieren. Dispersionsfarben sind äußerst beständig und feuchtigkeitsregulierend, aber je nach Farbe sehr teuer.

Neuverputzung der Fassade

Mit der Zeit bekommt jeder Fassadenputz kleine oder größere Risse, Löcher oder der Putz bröckelt gar ab. Je nach Umfang der Schäden reicht es, entweder die Fassade auszubessern oder sie muss bei großflächigen – optischen wie funktionalen – Schäden komplett neu verputzt werden. Darüber hinaus bietet die Neuverputzung auch die Möglichkeit für eine zusätzliche oder neue Dämmung (siehe unten: Energetische Fassadensanierung).

Für die Neuverputzung der Fassade kann der Hausbesitzer vor allem zwischen zwei Putzarten wählen:

Mineralischer Putz ist diffusionsoffen, puffert Schlagregen und reguliert die Feuchtigkeit. Durch diese positiven Eigenschaften trägt er maßgeblich zur Erhaltung einer Immobilie bei. Jedoch sind mineralische Putze wie die Klassiker Reinkalkputze und hydraulische Kalkputze nicht resistent gegen Bewuchs durch Flechten, Moose und Algen. Die Alternative ist Kunstharz-Putz. Er haftet gut und gilt als äußerst wetterbeständig. Wird er jedoch feucht, bröckelt er häufig vom Untergrund ab.

Darüber hinaus kommt es auf die Konsistenz des Putzes an. So ist grobkörniger Putz anfälliger für Schmutzansammlung auf der Oberfläche. Feiner Putz bekommt dagegen eher Risse.

Neue Fassadenverkleidung

Eine neue Verkleidung der Fassade kann zum einen optische Aspekte haben. Die Hauptgründe für eine Fassadenverkleidung sind vor allem aber

der deutlich bessere Schutz der Bausubstanz vor Witterungseinflüssen,
die sehr effiziente und gleichzeitig problemlose Wärmedämmung sowie
die leichte und bessere Pflege der Fassade.

Ein häufig verwendeter Baustoff für die Fassadenverkleidung ist Faserzement. Er wird vielfach bei vorgehängten, hinterlüfteten Fassaden eingesetzt. Vorteilhaft ist hier die bautechnische Trennung von Witterungsschutz und Wärmedämmung.

Ein ebenfalls beliebtes Material für die Fassadenverkleidung ist Schiefer, insbesondere als vorgehängte, hinterlüftete Fassade. Es ist beständig, robust und langlebig, umweltfreundlich, recycelbar und pflegeleicht.

Vormauerziegel und Klinker aus gebranntem Ton bieten neben dem Schutz des Mauerwerks eine spezielle Optik. Sie sind in vielen Farben und Schattierungen erhältlich. Mit ihrer Dämmwirkung helfen sie, die Anforderungen der Energieeinsparverordnung für Außenwände zu erreichen.

Als natürlicher Verblender-Stein kommt auch Kalksandstein zum Einsatz. Es besteht aus Quarzsand, weißem Kalk und Wasser und wirkt gleichermaßen hell und massiv. Kalkstein ist diffusionsoffen und in Weiß, Grau oder Anthrazit ausführbar.

Zu guter Letzt wird auch Holz als weiteres Naturprodukt für die Fassadenverkleidung genutzt. Dieser Werkstoff ist leicht zu handhaben und kommt beispielsweise bei Stecksystemen zum Einsatz.

Sanierung von WDVS-Fassaden

Bereits seit den 1960er Jahren gibt es sogenannte Wärmedämmverbundsysteme (WDVS). Die ersten Systeme waren allerdings dünn und hatten nur Dämmstoffstärken von 40 bis 80 mm. Damit entsprechen sie in keinem Fall mehr den heutigen Vorgaben und Ansprüchen. Neben der Entfernung und Neudämmung gibt es auch andere Sanierungsoptionen für eine WDVS-Fassade.

Eine Möglichkeit ist die Aufdoppelung des bestehenden WDVS mit einem weiteren Wärmedämmverbundsystem. Ist die Tragfähigkeit des alten WDVS gegeben, können neue Dämmplatten auf das alte WDVS aufgebracht werden. Wie bei einem neuen WDVS werden bei der Sanierung dann die Armierungsschicht und der Fassadenputz in der gewünschten Sichtoptik aufgetragen.

Daneben können bei einer ausreichenden Dämmdicke auch einzelne schadhafte Stellen in der WDVS-Fassade, wie z. B. bei Rissbildung, Bröckeln des Oberputzes, Putzblasen oder Spechtlöchern, saniert bzw. ersetzt werden.

Sanierung von Klinker-, Backstein- und Riemchenfassaden

Die Sanierung einer Klinker-, Backstein oder Riemchenfassade kann vom Aufwand her sehr unterschiedlich sein: Das reicht vom einfachen Reinigen der Fassade über das Ausbessern einzelner Fugen oder die komplette Neuverfugung bis hin zum neuen Aufmauern der gesamten Fassade.

Damit keine Feuchtigkeit über ein beschädigtes Fugennetz ins Mauerwerk dringt, müssen bröckelnde und lückenhafte Verfugungen zeitnah ausgebessert oder neu verfugt werden. Hierfür werden die alten Fugen ausgekratzt, ausgebohrt oder ausgeschnitten, gereinigt und wieder neu verfugt bzw. gegebenenfalls auch einzelne Steine ausgetauscht.

Ist die Klinkerfassade unansehnlich geworden, kann man sie auch verputzen oder überstreichen. Hier muss allerdings auf die richtige Materialauswahl geachtet werden, die zu den vorhandenen Klinkersteinen passt.

Bei der Sanierung einer Klinkerfassade bietet es sich auch an, sie zu imprägnieren. Hierfür wird eine silikonhaltige Flüssigkeit aufgestrichen oder aufgesprüht, die in die Oberfläche des Klinkers eindringt und vor Nässe, Schimmelbildung oder Frostschäden schützt. Einige Imprägniermittel besitzen zudem einen Lotus-Effekt, durch den Regentropfen abperlen und dabei die Schmutzpartikel auf der Oberfläche mitnehmen.

Energetische Fassadensanierung

Eine gut gedämmte Fassade spart bis zu 40 Prozent der Energiekosten. Drei gängige Systeme kommen bei der energetischen Fassadensanierung bzw. Fassadendämmung infrage:

die hinterlüftete Vorhangfassade
das Wärmedämmverbundsystem (WDVS)
das Verblendmauerwerk mit Kerndämmung.

Mehr zum Thema Wärmedämmung von Fassaden lesen Sie in unserem Ratgeberbeitrag „Die beste Wärmedämmung“.

Sollten Sie als Hausbesitzer im Rahmen einer aufwendigeren Fassadensanierung mehr als zehn Prozent der Oberfläche erneuern oder an den Außenwänden eine Fassadendämmung anbringen, sind die Vorgaben der Energiesparverordnung (EnEV 2014) zu beachten. Bei größeren Mängeln an Ihrer Hausfassade kann es vorkommen, dass Sie die gesamte Fassade mit einem speziellen Wärmedämmschutz verkleiden müssen.

Was kostet eine Fassadensanierung?

Eine pauschale Aussage, was die Sanierung einer Fassade kostet, ist nicht möglich, da Aufwand und Kosten von einer Vielzahl Faktoren abhängig sind. Das fängt beim Zustand der Fassade an und geht über den Umfang der Sanierungsmaßnahmen bis hin zur Materialauswahl. Je nach Region können darüber hinaus auch die Preise stark variieren.

Die folgende Liste gibt Ihnen einen groben Überblick und ist lediglich ein Richtwert über die Kosten, die bei einer Fassadensanierung anfallen.

Sanierungsmaßnahmen und ihre Kosten pro Quadratmeter:

Putz-Ausbesserung: 20 bis 40 Euro
Fassadendämmung: 15 bis 250 Euro
Sanierung mit neuem Putz: 25 bis 80 Euro
Fassadenverkleidung: 50 bis 250 Euro
Neuanstrich: 10 bis 15 Euro
Miete für Gerüst: 5 bis 12 Euro

Grundsätzlich ist die Arbeitsleistung – nicht die Materialkosten – zur Sanierung der Fassade als Handwerkerkosten steuerlich absetzbar – sofern das Gebäude Ihr Eigentum ist. Werden allerdings Förderleistungen der KfW oder des BAFA in Anspruch genommen, können die Handwerkerkosten nicht zusätzlich steuerlich geltend gemacht werden.

Dürfen Sanierungskosten auf den Mieter umgelegt werden?

Hier muss generell unterschieden werden, ob es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt oder um eine Maßnahme zur Erhaltung der Bausubstanz.

Bei Modernisierungsmaßnahmen, dazu gehört zum Beispiel auch die Dämmung von Fassaden, darf der Vermieter acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Auch hier gilt: Beträge, die aus Förderprogrammen stammen, sind nicht umlegbar. Insgesamt darf die Miete höchstens um drei Euro pro Quadratmeter angehoben werden bzw. um zwei Euro, wenn der Quadratmeterpreis unter sieben Euro liegt.

Darüber hinaus muss der Vermieter drei Monate im Voraus den Mieter über die Sanierungsarbeiten informieren. Und auch die Mieterhöhung muss drei Monate vor Fälligkeit angekündigt werden. Dem Mieter steht jedoch das Recht zu, den Anspruch zu prüfen, einen Härtefall zu beantragen oder von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.

Welche Versicherungen sichern die Fassadensanierung ab?

Jede Sanierungsmaßnahme ist ein Bauvorhaben, das nicht zuletzt auch Risiken mit sich bringt, für die Sie als Bauherr haften. Während der Bauphase bieten Ihnen die folgenden Versicherungen Schutz und Sicherheit (jeweils verlinken):

Es lohnt sich auch immer ein Blick in die bestehenden Versicherungsverträge: Denn in den modernen Privathaftpflichtversicherungen sind häufig kleine Bauvorhaben schon im Versicherungsschutz eingeschlossen. Fragen Sie am besten hierzu Ihren Versicherer, ob Absicherung für Ihre geplante Sanierungsmaßnahmen besteht.