Grundsätzlich gilt, dass die Mietkaution auf den neuen Vermieter übergeht und somit auch die Verpflichtung, die geleistete Kaution an den Mieter zurückzuzahlen. Dies ist in § 566a Satz 1 BGB geregelt, der zum 1. September 2001 in Kraft trat. Dabei ist es unerheblich, ob der Erwerber des Objektes die Mietkaution vom Verkäufer erhalten hat oder nicht.

Ist die Übertragung der Kaution allerdings ohne die Zustimmung des Mieters erfolgt und zahlt der neue Wohnungseigentümer die Kaution am Ende der Mietzeit nicht zurück, so haftet nach § 566a Satz 2 der Vorbesitzer dem Mieter gegenüber für die Rückzahlung der Kaution. Das kann passieren, wenn der Erwerber insolvent wird, seine Konten gepfändet sind oder er unbekannt verzogen ist.

Um als Verkäufer nicht zur Haftung herangezogen zu werden, sollte man deshalb entweder die Mietkaution an den Mieter zurückzahlen oder sich die Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Mietkaution explizit besorgen. Im ersten Fall kann der neue Eigentümer dann vom Mieter wieder eine entsprechende Mietsicherheit verlangen. Da das jedoch umständlich ist, wird meist die Zustimmung des Mieters zur Übertragung eingeholt.

Vorsicht bei Eigentümerwechsel vor dem 1. September 2001

Fand ein Eigentümerwechsel vor dem 1. September 2001 statt, findet der § 566a BGB nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs keine Anwendung (Az. VIII ZR 381/03). Unabhängig davon, wann das Mietverhältnis endet, gilt die alte Rechtslage.

Danach haftet der neue Eigentümer für die Rückzahlung der Kaution nur, sofern er sie auch vom bisherigen Eigentümer tatsächlich erhalten hat. Wurde die Kaution nicht übergeben, ist derjenige Eigentümer zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, der sie erhalten hat.