Erste Überlegungen, wenn Sie Ihr eigenes Haus vermieten wollen
Wer sein eigenes Haus vermieten möchte oder eine Wohnung zu vermieten hat steht zunächst vor der Frage: Will ich meine Immobilie wirklich vermieten, oder sollte ich sie besser verkaufen? Oft sind die Gründe für die Vermietung des eigenen Hauses emotionaler Natur, beispielsweise, wenn es sich um das Elternhaus handelt. Die „alte Heimat“ aufzugeben ist für viele Menschen nicht so leicht. Ein endgültiger Abschied kann durch eine Vermietung erst einmal aufgeschoben werden. Bedenken Sie aber, dass eine Vermietung in den allermeisten Fällen weniger lukrativ ist als ein Immobilienverkauf. Auch wenn regelmäßige Mieteinnahmen locken, könnte das im Haus gebundene Kapital andernorts gewinnbringender angelegt werden. Bei einem Einfamilienhaus sind zudem die Instandhaltungskosten im Gegensatz zu Wohnungen in Mehrfamilienhäusern besonders hoch. Anfallende Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten können nicht durch mehrere Eigentümer geteilt werden.
Ein anderer Beweggrund für die Vermietung des eigenen Hauses ist eine geplante Rückkehr in die Immobile, beispielsweise nach einem befristeten Arbeitsaufenthalt im Ausland. In so einem Fall muss im Mietvertrag der Grund für das befristete Mietverhältnis genannt sein. § 575 BGB regelt diesen und weitere Befristungsgründe bei Zeitmietverträgen.
Mieter gesucht – Wie Sie den passenden Mieter für Ihr Haus finden
Wenn Sie Ihr eigenes Haus vermieten wollen, kommt es in erster Linie darauf an, den passenden Mieter zu finden. Der Mieter sollte zu Ihrer Immobilie passen, was die Größe der Wohnfläche, den Mietpreis und das soziale Umfeld betrifft. Wichtig ist auch, dass der Mieter Ihnen sympathisch ist und „Sie gut mit ihm können“, damit die Kommunikation im Mietverhältnis angenehm und unkompliziert verläuft. Wenn Sie etwa Zugang zu Ihrem vermieteten Haus haben müssen, um die Heizungsanlage warten zu lassen oder um einen defekten Kühlschrank auszutauschen, schont ein reibungsloser Ablauf Nerven und Zeitkonto.
Um einen detaillierten Eindruck von potenziellen Mietern zu bekommen, empfiehlt es sich daher, Einzel- statt Sammelbesichtigungen zu planen. So können Sie sich ausreichend Zeit nehmen, auf spezielle Fragen einzugehen und in Frage kommende Personen auf sich wirken zu lassen.
Solvenz des Mietinteressenten überprüfen
Auch wenn Sie den Eindruck haben, dass Ihnen der Mietinteressent sympathisch ist und auf „Ihrer Wellenlänge liegt“, so muss er doch vor allem eines sein: zahlungsfähig. Um das zu überprüfen, haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, den Mietinteressenten um eine Bonitätsauskunft zu bitten. Dazu ist Ihr Gegenüber zwar nicht verpflichtet, erklärt sich aber meist dazu bereit, um den Zuschlag für das Wunschobjekt zu erhalten. Den Nachweis der Zahlungsfähigkeit kann der Mietinteressent über eine Wirtschaftsauskunftei wie die SCHUFA einholen. Hier reicht der sogenannte SCHUFA-BonitätsCheck. Er enthält im Gegensatz zur SCHUFA-BonitätsAuskunft nur für das Mietverhältnis relevante Daten. Informationen zu Autofinanzierung und Handyverträgen bleiben außen vor.
Außerdem ist es üblich, sich über zukünftige Mieter in Form einer Mieterselbstauskunft zu informieren. Diese Form der Selbstauskunft ist freiwillig. Sie muss aber vorgelegt werden, wenn Sie als Vermieter diese als Voraussetzung zur Unterzeichnung des Mietvertrags verlangen. Durch die Mieterselbstauskunft erhalten Sie Informationen zu Beruf, Arbeitgeber, Einkommen, Familienstand und der Anzahl der Personen, die in Ihrem Haus wohnen werden. Ebenfalls zulässig sind Fragen nach bestehenden Schulden. Hat Ihr Gegenüber eine Verbraucherinsolvenz angemeldet oder einen Antrag auf Restschuldbefreiung gestellt? Fragen Sie danach. Wenn es um den Schutz vor Mietausfällen geht, haben Sie ein berechtigtes Interesse daran.
Unwahre Angaben zur Bonität und den Fragen in der Mieterselbstauskunft geben Ihnen als Vermieter später das Recht zur fristlosen Kündigung.
Professionelle Vermarktung des eigenen Hauses über einen Immobilienmakler oder in Eigenregie?
Wenn Sie Ihr eigenes Haus ohne Makler vermieten, liegen die Vorteile auf der Hand: Sie sparen Kosten. Wer einen Makler engagiert, muss zahlen. Denn bei der Vermarktung von Wohnimmobilien durch Makler gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Die Maklerprovision geht zu Lasten desjenigen, der den Makler beauftragt hat. Die Zahlung wird fällig, wenn der schriftliche erteilte Suchauftrag ausgeführt wurde. Prinzipiell ist die Höhe der Provision für Vermieter frei verhandelbar. Üblich sind jedoch 1,5 bis 2 Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer.
Bei der Vermietung in Eigenregie haben Sie jedoch einen höheren bürokratischen Aufwand und eine weniger professionelle Darstellung des Mietobjekts in der Vermarktung. Die Anfertigung eines professionellen Exposés ist eine Aufgabe, die oft unterschätzt wird.
Für die professionelle Vermarktung des eigenen Hauses über einen Makler sprechen:
- Zeitersparnis für Sie als Vermieter
- Kenntnis des Wohnungsmarkts
- Insgesamt fachmännische Abwicklung des Vermietungsprozesses
- Erstellung eines professionellen Exposés
- Erfahrung bei der Suche passender solventer Mieter
- Festsetzen eines realistischen Mietpreises zu Ihren Gunsten
- Aufsetzen eines rechtssicheren Mietvertrags
- Abwicklung der Wohnungsübergabe
Der Mietvertrag – Was Sie im Mietvertrag regeln sollten
Ein wichtiger Schritt ist geschafft – Sie haben den Traummieter für Ihr Haus gefunden. Nun kommt das Vertragliche. Einen Mietvertrag aufzusetzen ist eine sehr wichtige Angelegenheit, bei der es viele Fallstricke geben kann. Themen wie Mieterhöhung, Schönheitsreparaturen, Zustand der Wohnung beim Auszug erklären sich nicht immer von selbst. Wenn Sie sich nicht hundertprozentig sicher sind, lassen Sie sich rechtlich beraten. Der Deutsche Mieterbund oder ein Jurist kann Ihnen behilflich sein.
Folgende Punkte müssen Sie unter anderem beachten:
Wohnfläche berechnen
Die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche Ihres Hauses muss korrekt berechnet sein. Hier gibt es unterschiedliche Vorgehensweisen. Die gängigste Methode ist die die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV). Sie definiert Wohnflächen und regelt ihre Berechnung. Falsche Angaben im Mietvertrag können Konsequenzen haben, die Miethöhe, Nebenkosten und Hausratversicherung betreffen.
Gartenpflege
Im Mietvertrag muss die Pflege der Grünflächen bzw. des Gartens möglichst detailliert festgelegt werden. Wenn keine Vereinbarungen getroffen werden, ist der Mieter nicht verpflichtet, sich um die Gartenpflege zu kümmern.
Kehr- und Räumpflicht der Gehwege
Entweder die Pflichten werden auf den Mieter übertragen oder der Vermieter beauftragt ein Unternehmen mit den anfallenden Arbeiten und legt die Kosten auf den Mieter um.
Umgang mit Kleinreparaturen
Der Vermieter ist dazu verpflichtet, das vermietete Objekt im vertragsmäßigen Zustand zu halten. Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter für kleine Reparaturen bis zu einer Summe von maximal 75 bis 100 Euro verantwortlich ist. Insgesamt darf dieser Betrag maximal 6 bis 10 % der Jahreskaltmiete jedoch nicht überschreiten.
Nebenkostenabrechnung
Bei der Nebenkostenabrechnung oder auch Betriebskostenabrechnung ist es sehr wichtig, alle Posten fehlerfrei und lückenlos aufzustellen. Sollten Ihnen als Vermieter dabei Fehler unterlaufen, ist der Anspruch auf Rückzahlung durch den Mieter in Gefahr. Wenn Sie Ihr eigenes Haus vermieten, haben Sie nur eine Mietpartei und müssen die Nebenkosten (im Gegensatz zur Vermietung von Wohnungen im Mehrfamilienhaus) nicht auf mehrere Parteien umlegen. Die umlagefähigen Nebenkosten können also direkt auf den Mieter umgelegt werden.
Nebenkosten wie Strom, Kaltwasser und Gas werden beim Vermieten eines Hauses, im Gegensatz zu mancher Wohnungsvermietung, üblicherweise vom Mieter selbst übernommen. Dazu schließt der Mieter mit den Versorgungunternehmen seiner Wahl direkt Verträge ab. So wird die Nebenkostenabrechnung für Sie als Vermieter übersichtlicher und im Falle von Nebenkostennachforderungen sind mögliche Ausfallrisiken geringer.
Im Mietvertrag muss zunächst festgehalten werden, welche Nebenkosten dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Unter dem Begriff „sämtliche Betriebskosten“ können die gängigen Nebenkosten zusammengefasst werden. Diese müssen dann nicht separat benannt werden. Als „sonstige Betriebskosten“ können weitere Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden, die dann konkret im Einzelnen genannt werden müssen. So entschied der Bundesgerichtshof im Jahr 2004 in seinem „Dachrinnenurteil“ ((VIII ZR 167/03, MM 6/04, Seite 43).
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz stellt auf seiner Website die komplette Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten zur Verfügung.
Unterstützung durch eine Hausverwaltung
Wenn Sie sich als Vermieter nicht um die Nebenkostenabrechnung und weitere anfallende Aufgaben kümmern können, besteht die Möglichkeit eine Hausverwaltung einzusetzen. Die Weitergabe von Verwaltungsaufgaben stellt eine zeitliche Entlastung für Sie als Vermieter dar. Bedenken Sie aber: Die zusätzlichen Kosten mindern den Gewinn aus der Vermietung.
Welche Versicherungen sollten Sie als Vermieter haben?
Wenn Sie Ihr eigenes Haus vermieten wollen, sollten Sie sich gegen finanzielle Risiken absichern. Diese Empfehlung gilt natürlich auch, wenn Sie eine Wohnung zu vermieten haben. Eine Versicherungspflicht besteht nicht für Vermieter. Doch ohne ausreichenden Versicherungsschutz drohen im Schadenfall schwere finanzielle Folgen. Die gute Nachricht ist, dass Sie als Vermieter die meisten Versicherungen steuerlich absetzen können.
Private Haftpflichtversicherung
Die Private Haftpflichtversicherung oder Privathaftpflicht ist eine elementar wichtige Versicherung, nicht nur für Vermieter. Sie tritt für die Folgen von Schäden ein, die Sie bzw. Ihre Familie schuldhaft verursacht haben und sichert damit Ihre Existenz ab.
Besitzen Sie eine Immobilie, die Sie selbst bewohnen, reicht die Privathaftpflicht in der Regel als Grundschutz aus, um Schäden zu regulieren, die Dritten durch Ihre Immobilie oder Grundstück entstanden sind. Je nach Versicherer und vereinbartem Leistungsumfang kann der Versicherungsschutz variieren. Bei der GEV ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für selbstgenutztes Wohneigentum bereits in der Privathaftpflicht enthalten, in bestimmten Tarifen ist sogar das selbstbenutzte 1-4 Familienhaus mitversichert. Sie können also 3 Wohnungen (keine gewerbliche Vermietung) vermieten und eine Wohnung selbst bewohnen.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Vermieter
Als Vermieter schützt Sie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung vor der Haftung für Schäden, die Anwohnern oder Passanten durch Ihre Immobilie bzw. Ihr Grundstück entstehen. Dies gilt auch für unbebaute Grundstücke. Die Haus- und Grundbesitzerhaftplicht greift beispielsweise, wenn es zu Verletzungen kommt, weil
- sich ein Sturz auf einer schlecht beleuchteten Eingangstreppe ereignet,
- sich ein Dachziegel löst und jemand davon getroffen wird,
- eine Person durch Schnee-, Laub- oder Eisglätte stürzt,
- Schneelawinen vom Dach abgehen.
Wohngebäudeversicherung
Eine Wohngebäudeversicherung ist nicht nur für Vermieter, sondern für alle Hausbesitzer ein Muss. Sie schützt Sie vor allen möglichen Gebäuderisiken und kommt für Schäden auf, die an Ihrem Haus entstehen. Dies können notwendige Reparaturen nach Feuer, Leitungswasserschäden, Sturm, Hagel und Überspannung durch Blitz sein. Die genannten Risiken bilden in der Regel die Basis der Wohngebäudeversicherung.
Ganz individuell können aber weitere Risiken abgesichert werden, zum Beispiel Schäden durch Naturereignisse wie Überschwemmungen, Erdsenkung oder Schneedruck.
Für Vermieter besonders interessant sind Versicherungsleistungen, die vor Mietverlusten oder Mietausfällen (Stichwort Mietnomaden) schützen. Versicherungen bieten auch an, Entsorgungskosten zu übernehmen, wenn Hausratgegenstände von Mietern entfernt werden müssen.
Lesen Sie außerdem: Was sich im Jahr 2019 zum Thema Rechte und Pflichten für Mieter ändert .
