Bodengutachten: Sinnvoll in jedem Fall

Der Kauf eines Grundstücks ist mit viel Freude verbunden. Das darauf gebaute Haus wurde mit viel Liebe konzipiert und ist gedanklich klar vor Augen: Vom Dach bis zum Keller. Doch was verbirgt sich eigentlich im Erdreich darunter? Kann die Erde das Bauprojekt überhaupt tragen? Und was ist mit dem Grundwasser? Diese und weitere Fragen klärt ein Bodengutachten und ist somit die Grundlage für jedes Bauprojekt.

 

Was ist ein Bodengutachten?

Ein Bodengutachten betrachtet die Beschaffenheit des Bodens und klärt darüber auf, ob das geplante Bauprojekt sich auf dem Baugrund umsetzen lässt. Andere Begriffe dafür sind Baugrundgutachten, Gründungsgutachten, geologischer Bericht oder eine geoanalytische Untersuchung.

Dabei wird zunächst vor Ort und später im Labor untersucht, wie das Erdreich aufgebaut ist und welche Art Sediment auf welcher Höhe vorhanden ist. Im Bodengutachten wird ebenfalls analysiert, welche Altlasten der Boden aufweist, etwa schwere Metalle oder Säuren, und wie die Höhe und der Zustand des Grundwassers ist. Auch die Wechselwirkungen zwischen Boden, Bauwerk, Grundwasser und den Bauwerken in der Nachbarschaft werden im Bodengutachten untersucht.

 

Ist ein Bodengutachten Pflicht?

Nein, streng genommen ist ein Bodengutachten für private Bauherren rechtlich keine Pflicht. Es ist dennoch sehr dazu zu raten, ein solches Gutachten anzufertigen, da der Grundstückeigentümer für alle entdeckten Probleme haftbar ist. Und das genauso für durch den Bau später entstehende Probleme.

Wenn beispielsweise beim Bau eine Verschmutzung im Boden festgestellt wird, so sind Aufräum- und Recycling-Arbeiten notwendig. Während der Bau pausiert wird, sind somit immense Kosten die Folge, wenn das Projekt in die Verlängerung geht. Eine solche Situation können Sie mit einem Bodengutachten verhindern und die Risiken besser abschätzen. Die Informationen des Gutachtens sind darüber hinaus die Grundlage für die Einschätzung der richtigen Statik und die Art des Fundaments.

Seit 2008 schreibt die Bauordnung daher die Erstellung eines Bodengutachtens gemäß DIN 4020 vor. Diese DIN gilt jedoch nur für das Gutachten selbst und nicht für das Bauprojekt. Seitdem erfolgte Rechtssprechungen sehen den Bauherren in der Verantwortung, ein solches Bodengutachten in Auftrag zu geben, um auftretende Risiken vorherzusehen und kalkulierbar zu machen. Das gilt jedoch primär für Großprojekte und weniger für den privaten Häuserbau.

 

Warum brauche ich ein Bodengutachten?

Ein Bodengutachten gibt Ihnen vor dem Kauf des Grundstücks und vor dem Bau Ihres Hauses eine sichere Analyse des Grundes, auf dem Sie bauen. Ein Haus, das auf Sand gebaut wird, hält widriger Witterung nicht Stand. Der erste Schritt zur Prävention von Erdrutsch ist somit eine ehrliche und wissenschaftliche Einschätzung des Baugrundes selbst und die beginnt mit einem Bodengutachten noch vor dem ersten Spatenstich.

 

Ein Bodengutachten ermöglicht die Arbeit von Statikern

Für das Bauprojekt selbst ist ein Bodengutachten im Bereich der Statik immens wichtig: Ohne die Daten aus diesem Gutachten kann ein Statiker etwa nicht einplanen, welche Art Fundament auf diesem Boden möglich oder sogar notwendig ist. Das Bodengutachten beantwortet die Frage, ob der Boden zum Beispiel ein Massivhaus mit Keller überhaupt tragen kann. Das ist ein Grund dafür, warum Statiker oftmals ohne Bodengutachten ihre wichtige Arbeit gar nicht erst aufnehmen können.

 

Ihre Planung wird durch ein Bodengutachten präziser und somit sicherer

Im Bodengutachten sind Vorschläge für Material und Art des Fundaments und andere Informationen enthalten, damit Sie schon vor dem Bauprojekt die Planung präzisieren und auch rechtlich absichern können. Wenn das Bodengutachten etwa feststellt, dass bestimmte Ideen nur durch eine immens teure Sprengung von felsigem Sediment umsetzbar sind, können Sie Ihren Bauplan dementsprechend anpassen. Das gleiche gilt für das Wechselverhältnis zu Bauten in der Nachbarschaft: Entstehen durch falsche Einschätzungen dort später Schäden, steht der Grundstückseigentümer und Bauherr in der Verantwortung. Ein erstelltes Bodengutachten sichert Sie im Fall der Fälle rechtlich ab.

 

Seriöse Bauträger bieten ein Bodengutachten direkt an

Seriöse Bauträger bepreisen daher die Erstellung dieses Gutachtens im Angebot. Lassen Sie sich nicht überreden, dass ein Bodengutachten nicht notwendig sei, dass man die Nachbarschaft gut kenne oder dass noch nie Probleme beim Bau entstanden seien. Was für andere Bauplätze vielleicht stimmt, muss in Ihrem Grund nicht die Wahrheit sein. Die Kosten für ein Bodengutachten sind eine gute Investition für ein solide durchgeführtes Bauprojekt mit nachhaltiger Sicherheit.

 

Kosten Bodengutachten: Damit müssen Sie rechnen

Die Kosten für ein Bodengutachten beginnen bei 500 € für ein einfaches Gutachten und können bis 2.500 € bei erweiterten Gutachten reichen. Der Preis ist abhängig von der Größe des Grundstücks, dem beauftragten Umfang der Analyse und dem Baugebiet.

Für den Grundstückskauf oder das Bauprojekt selbst ist es weise angelegtes Geld: Wenn Sie zum Beispiel vor dem Kauf des Grundstücks feststellen, dass eine Bebauung hohe Folgekosten nach sich zieht, können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten. Gleichzeitig können Sie frühzeitig feststellen, ob der Boden einen Kellerbau überhaupt zulässt oder ob nicht etwa das Grundwasser Feuchtigkeitsschäden an der Wand hinterlassen wird. Alles in allem sind die Kosten für ein Bodengutachten sehr viel geringer als die finanziellen Risiken durch Folgekosten bei Problemen im Boden oder bei Schäden am Haus später.

 

Was ist in einem Bodengutachten enthalten?

Ein Bodengutachten variiert je nach Anbieter in Form und Umfang. Sie sollten sich daher mehrere Angebote einholen und das auswählen, das Ihren Bedürfnissen entspricht. Grundsätzlich sind folgende Informationen in einem Bodengutachten enthalten:

• Bauort, Bauwerk & Auftraggeber
• Aufbau des Baugrunds & Bodenart sowie Bodenkennwerte
• Bodenmechanische Eigenschaften, z. B. Tragfähigkeit und Setzungsverhalten
• Informationen zum Grundwasser sowie dessen mögliche Belastungen
• Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser, z. B. bei Regen oder Bewässerung
• Frostsicherheit
• Ausführung und Vorgaben des Erdbaus, z. B. bei der Aushebung
• Notwendige Abdichtung des Bauwerks, insbesondere für den Keller

Ein einfaches Bodengutachten kann ebenfalls erweitert werden. Das geschieht insbesondere dann, wenn ein Verdacht auf Verschmutzungen besteht. Die Vergangenheit des Grundstücks und was vorher darauf stand, geben ein erstes Indiz hierfür. Ein solches erweitertes Bodengutachten enthält dann ausführliche Informationen über Belastungen oder Schadstoffe im Boden.

 

Was ist eine Bodenklasse im Bodengutachten?

Mit Bodenklasse ist die Art und Beschaffenheit des Bodens gemeint. Traditionell wird hier zwischen 7 Bodenklassen unterschieden: vom Oberboden bis zum schwer lösbaren Fels. Je höher die Bodenklasse ist, desto schwieriger werden die Bauarbeiten. Das erhöht nicht nur die Kosten, sondern auch die Gesamtzeit des Projekts. Die Bodenklasse ist auch ein Gradmesser für die spätere Stabilität des Grundes unter dem Haus. Seit 2017 gelten offiziell neue Klassifizierungen in Form von Homogenbereichen – im privaten Hausbau wird jedoch oft weiterhin auf Bodenklassen gesetzt.

Die Bodenklassen teilen sich im Bodengutachten wie folgt auf:

Quelle: wohnnet.at

Das Wissen um die vorhandene Bodenklasse hilft Ihnen dabei, die Dauer des Bauvorhabens, die architektonischen Möglichkeiten des Hausbaus und auch die Baukosten vorab richtig einzuschätzen. Viele Bauunternehmen veranschlagen in Abwesenheit eines Bodengutachtens eine Bodenklasse von 3, da der Boden der am einfachsten zu bearbeitende Baugrund ist. Anhand dieser Annahme wird dann der Kostenvoranschlag erstellt.

Eine Fehleinschätzung hat hier im besten Fall nur eine längere Bauzeit und somit Mehrkosten zur Folge: Wird das Bauprojekt anhand falscher Annahmen durchgezogen, können sich später Probleme unbemerkt im Boden anhäufen. Ein Boden kann im Laufe der Zeit weicher und von Wasser durchtränkt werden. Dann können zum Beispiel intensive Starkregenfälle nach Jahren dafür sorgen, dass der Boden in einem Erdrutsch nachgibt, was insbesondere bei schrägem Baugrund zu einer wachsenden Gefahr wird.

 

Wie lange dauert ein Bodengutachten?

Das hängt von der Art des Bodengutachtens ab. Ein einfaches Bodengutachten dauert wenige Tage und der für die Entnahme beauftragte Gutachter kann oft bereits vor Ort und bei den ersten Bohrungen eine erste vorsichtige Schätzung abgeben. Die schriftliche Ausarbeitung des Gutachtens kann zusätzlich ein bis zwei Wochen in Anspruch nehmen.

Diese Dauer verlängert sich, wenn ein erweitertes Bodengutachten angefordert wird oder im Labor in den Bodenproben erste Hinweise auf Verschmutzungen oder Probleme gefunden werden. Dann müssen weitere Wochen eingeplant werden, insbesondere dann, wenn Nachfolgeuntersuchungen notwendig werden. Doch die Geduld lohnt sich: Der Boden trägt schließlich das Haus und soll über Jahrzehnte sicheren Halt bieten. Fehleinschätzungen können bei Starkregen zu Überschwemmungen und Erdrutsch führen und ein Bodengutachten ermöglicht gerade bei den Auswirkungen des Klimawandels einen nachhaltig sicheren Bau.

 

Welche Arten von Problemen können im Erdreich lauern?

Es können Probleme beim Grundwasser, im Bereich Belastung und Altlasten oder bei noch nicht entdeckten Fliegerbomben und Blindgängern in einem Bodengutachten entdeckt werden. Diese Probleme haben einen umgehenden Handlungsbedarf. Andere, nicht ganz so gefährliche, Entdeckungen können etwa Fossilien oder archäologisch wichtige Relikte sein, die Ausgrabungen erforderlich machen.

 

Das Bodengutachten gibt Aufschluss über das Grundwasser

Das Grundwasser kann in seiner Höhe für das bisherige Bauprojekt problematisch sein. Wenn etwa der geplante Keller zu nah am oder gar im Grundwasser gebaut werden soll, können Schäden am Gebäude entstehen. Das Wasser kann hier nämlich beständig gegen die Kellerwände drücken und so auf Dauer Risse und andere Probleme, die mit der Zeit schlimmer werden, verursachen. Ein Bodengutachten enthält die wichtigsten Kennziffern für das Grundwasser und verschafft einen Überblick über weitere Handlungspläne. In vielen Fällen wird durch das Bodengutachten zum Beispiel klar, dass der geplante Keller über eine andere Methode – etwa eine weiße Wanne – eingelassen und gesichert werden muss.

 

Das Bodengutachten deckt Belastungen und Altlasten auf

Die vorhandenen Belastungen oder Altlasten erfordern eine umgehende Abtragung des Bodens mit anschließendem Recycling. Giftige Stoffe im Boden sind für den Menschen auf Dauer sehr gefährlich und das besonders dann, wenn etwa ein Gärten für Gemüse darauf entstehen soll. Der Anbau von Nahrungsmitteln wird bei Verunreinigungen im Boden grundsätzlich verboten. Ein Bodengutachten verschafft Ihnen daher Planungssicherheit bei der Erfüllung Ihrer Wünsche.

Verunreinigungen im Boden treten insbesondere dann auf, wenn auf dem Gebiet jemals eine Industrieanlage, ein Unternehmen, das mit gefährlichen Stoffen hantierte, oder etwa eine Tankstelle vorhanden waren. Diese Vorgeschichte lässt sich selten unmittelbar erkennen, was ein Bodengutachten bereits vor dem Grundstückskauf sehr wertvoll macht.

 

Das Bodengutachten entdeckt Fliegerbomben und Blindgänger

Fliegerbomben und deren Blindgänger sorgen immer wieder für Schlagzeilen: Das betroffene Gebiet muss kilometerweit geräumt werden während Spezialisten den Sprengkörper sichern, entschärfen und entfernen. Diese Realität kann gerade in Stadtnähe weiterhin im Erdreich lauern.

Wird eine solche Bombe entdeckt, so ist meist der Grundstückseigentümer direkt für die Sicherung und die anschließende die Beseitigung mit verantwortlich. Diese Kosten und der damit verbundene Zeitaufwand sind ebenfalls Gründe, warum ein Bodengutachten bereits vor dem Kauf oder Bau sinnvoll ist.

 

Versicherungen für Bauherren

Für viele Risiken beim Bau empfehlen Experten den Abschluss einer Bauleistungsversicherung sowie einer Bauherrenhaftpflichtversicherung. Nach Fertigstellung sollten eine Wohngebäudeversicherung mit Elementarversicherung für die richtige Absicherung sorgen.

 

Fazit: Ein Bodengutachten mindert die Risiken beim Grundstückskauf

Was alles im Boden lauert sehen und spüren wir nicht. Das ist bei einem Bauprojekt ein schwer kalkulierbares Risiko mit echten Konsequenzen. Wenn etwa beim Bau oder Jahre nach Abschluss des Baus Probleme mit dem Boden auftreten, sind die Folgekosten um ein Vielfaches höher als ein in Auftrag gegebenes Bodengutachten. Daher ist ein Bodengutachten in jedem Fall sinnvoll.

Für Bauherren oder Interessenten am Kauf eines Grundstücks ist die vorherige Analyse der Bodenbeschaffenheit ein wichtiges Instrument zur Risikominderung. Dieses große Fragezeichen sollte bereits früh ausgeräumt werden, um den richtigen Ort und die richtige Bauweise zu ermitteln. Ist ein Bodengutachten erstellt, werden die ersten Risiken beim Hausbau ausgeschlossen.