Die Auskunftspflicht für Vermieter wird verschärft
Mit der Anpassung des Mietrechts wird vor allem die Auskunftspflicht für Vermieter strenger, falls eine Ausnahme von der Mietpreisbremse in Anspruch genommen wird. Jeder ab dem 01.01.2019 geschlossene Mietvertrag nimmt den Vermieter in die Pflicht, dem Mieter vor Vertragsabschluss schriftlich mitzuteilen, dass eine solche Ausnahme in Anspruch genommen wird. Der Grund der Ausnahme muss dem Mieter gegenüber mit Nachweisen untermauert werden.
Unterlässt der Vermieter das, kann eine Ausnahme für zwei Jahre nicht mehr beansprucht werden. Zudem haben Mieter dann Anspruch auf die Erstattung von zu viel gezahlter Miete.
Exkurs: Was ist die Mietpreisbremse, wo gilt sie und gibt es Ausnahmen?
Die Mietpreisbremse reguliert die Erhöhung der Miete bei Wiedervermietungen. Diese darf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie gilt für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, in anderen Worten: in jeder deutschen Großstadt. Die Bundesländer entscheiden darüber, welche Gebiete unter die Mietpreisbremse fallen. Vermieter können sich jedoch auf folgende Ausnahmen berufen:
- Neu errichtete Wohnungen bei Erstvermietung
- Erstmalige Vermietung nach umfangreicher Modernisierung
- Vormieter hat bereits mehr gezahlt, als bei der Mietpreisbremse zulässig wäre. In diesem Fall muss der Vermieter nicht auf den eigentlich zulässigen Wert runter gehen bei einer Weitervermietung.
Die Modernisierungsumlage auf die Miete sinkt
Die Modernisierungskosten können jährlich nur noch in Höhe von 8 Prozent anstatt wie bisher 11 Prozent auf den Mietpreis umgelegt werden. Diese Absenkung gilt bundesweit für Modernisierungen, die ab dem 01.01.2019 angekündigt werden.
Darüber hinaus tritt eine Kappungsgrenze bei der Umlage von Modernisierungen in Kraft: Innerhalb von 6 Jahren dürfen maximal 3€ pro Quadratmeter umgelegt werden. Sollte die Miete unter 7€ pro Quadratmeter liegen, darf diese innerhalb von 6 Jahren nur um maximal 2€ steigen.
Vereinfachte Kostenaufstellung bei Modernisierungen
Die Gesetzesnovelle bringt auch eine Vereinfachung für Vermieter mit, die ihre Immobilie modernisieren. Bei Modernisierungskosten von bis zu 10.000€ lässt sich die Kostenaufstellung in einer vereinfachten Weise umsetzen. Dabei werden 30% der Gesamtkosten pauschal abgezogen, wodurch die übrigen 70% als Modernisierung auf die Miete umgelegt werden können. Im vereinfachten Verfahren müssen keine Angaben zu künftigen Betriebskosten gemacht werden.
Es dürfen allerdings für fünf Jahre maximal 10.000€ im vereinfachten Verfahren angesetzt werden – weitere Mietpreiserhöhungen aufgrund von Modernisierungen sind in diesem Zeitfenster in der Regel ausgeschlossen. Darüber hinaus muss in der Mieterhöhungserklärung und der Modernisierungsankündigung festgehalten sein, dass das vereinfachte Verfahren angewendet wird.
Ordnungswidrigkeit und Bußgeld bei „Herausmodernisieren“
Mit der Gesetzesänderung wird es Vermietern erschwert, Mieter durch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen zur Kündigung zu veranlassen. Es wird eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, falls er die Maßnahmen nach der Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten beginnt oder wenn die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, sodass der Mieter erheblich und unnötig belastet wird. Der Vermieter kann sich von der Vermutung entlasten, wenn ein nachvollziehbarer Grund vorgebracht wird.
Das gezielte „Herausmodernisieren“ ist mit dem neuen Gesetz eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 100.000€ geahndet werden kann. Mieter können zudem auf Schadensersatz klagen.
Mieter können einfacher eine Rüge aussprechen
Mit dem neuen Gesetz werden die Rechte als Mieter gestärkt: Verstöße gegen die Mietpreisbremse können nun einfacher gerügt werden. Nach alter Rechtslage war eine qualifizierte Rüge notwendig, die Nachweise und Begründungen enthielt. Jetzt reicht eine formlose und einfache Rüge aus, damit die Miethöhe beanstandet wird. Falls der Vermieter sich auf eine Ausnahme beruft und in Folge dessen Angaben zur Begründung macht, muss die Rüge sich auf diese Angaben berufen. In allen anderen Fällen reicht eine Rüge ohne Begründung aus.
Mieter können weiterhin nur die Mieten zurückfordern, die nach der Rüge fällig werden. Diese Änderungen betreffen nur Mietverträge, die ab 2019 geschlossen werden.
